2010北京商业地产租售市场现状

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1、2010北京商业地产-商铺写字楼租售市场现状　　由于金融危机的影响，2008年到2009年商业地产项目受到很大的冲击：销售出现困难、租金水平大大滑坡、招商困难重重。随着金融危机的影响逐渐退去，商业租金的滑坡趋势也在逐步减缓，与此同时，商业项目整体运营趋向正规化，专业化，房地产开发商在商业项目的开发、租售形式选择、后期运营等各方面都趋于多元化。 目前市场上很多新优秀项目可选，投资者也需要更专业的分析自身资金的投资趋向。本专题主要通过2009年商业地产总体数据概括分析出2010年的发展趋势，以期通过对市场的客观分析，为商业项目运作者、投资者提供参考。　　对于

2、投资者而言，选择哪些区域、何种业态、何种租售形式的项目应当是考察项目的前提。对于开发商而言，项目运作前期也需要考察选择。本选题从商业租售形式、区域、业态、租售价格等方面，主要用数据来展示市场现状及预期发展。第一部分　租金与售价：2009过渡到2010，商机回升　　2009年商业沉淀　　整体市场平均租金下滑　　据21世纪商业地产事业部统计数据分析，相比2008年而言2009年的北京商业物业市场的租赁情况没有明显好转，零售商的开店意向仍旧不强。新项目的发展商处境艰难，大部分项目下调租金报价，带动了市场平均租金的下滑。2009年末，北京优质商业物业租金达到29

3、.9元/天/平方米，同比下降14.9%。由于吸纳水平不足，市场整体空置率同比上升了2.8个百分点，在年末达到10.3%。2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。　　招商困难，新增优质供应同比下降　　2009年，市场新增优质商业37.5万平方米，同比2008年的114.2平方米下降了67.2%，截至2009年末北京优质商业总量达到484万平方米。落成量大幅下降的原因在于商业项目的招商工作非常困难，受到金融危机的影响，很多零售商都暂停或者缩减了原有的开店计划，导致商业项目在2009年无法达

4、到一半以上的出租率，不具备开业的条件，只能选择将项目推迟落成。　　租赁需求低迷、下半年缓慢复苏　　受到全球金融危机的影响，大部分零售商调整了原有的开店计划，对开新店持谨慎态度。2009年上半年，大部分外资零售商受到本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，缩减开新店的数量。内资零售商受到的影响相对较小，但是门店零售额的下滑也对他们的市场信心产生打击，他们更倾向于在成熟商圈的商场内新开门店，而不是选择风险较大的新商圈。09年下半年，市场处在缓慢的复苏过程中，零售商的信心有所恢复。不同业态的差异很大，服装零售商比较保守，超市，银行，餐饮连锁店等

5、则表现得比较积极。　　空置率上升　　在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，营业中的项目也在市场中调整租户组合。个别项目进行了整体的重新定位和招商，如东四环的美罗城，望京的方恒购物中心，亚运村的北辰时代名门还有西单的首都时代广场等项目。因此，2009年末北京优质商业物业市场空置率达到10.3%，环比上升0.9个百分点，同比上升2.8个百分点。　　租金持续下滑　　大部分商业项目的招商工作进展缓慢，甚至有部分客户在签订了意向书之后，考虑到未来经济情况的不确定性，提出下调租金的要求，已签定意向书的也要更改之后重新再签。新增和潜在供应量对市场造成很大的压

6、力，使得发展商不断下调租金收益预期，市场租金报价和成交租金不断下滑。2009年末，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米29.9元，环比下降0.6%，同比下降14.9%；二层租金报价达到每天每平方米20.1元，环比下降0.5%，同比下降21.7%。　　市场供过于求　　据DTZ戴德梁行华北区商业部（商铺）董事叶沛能表示，由于奥运前北京商业项目成倍增长，导致市场供应量过大，目前遗留的尚未被市场消化的近百万平米，相当于10个香港的海港城，这样大的体量消化起来是很困难的，加之2008年-2009年金融危机的影响，所有的零售商销售压力都加大，观望态度严重，

7、因此最终导致2009年北京商业市场的众多困难，从销售方面出现很多问题，租金方面价格相对下调不止50%。　　近两年商业发展的困难比较大的一个潜因是开发商很多是做住宅的，对于商业的规划、定位、招商、经营等过程经验很少，直接套用住宅的运作模式，从项目的硬件方面存在一些硬伤导致项目运作不起来，或者后期运营回报不足。　　2010年商业预期良好　　整体信心回升　　据21世纪商业地产事业部数据统计，预计2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。新增的商业项目分布于北京市的主要商圈，对整个市场都会造成较

8、大的压力。同时，2010年的租赁需求相对于2009年会有较大幅度的增长。2010