论文、学术报告

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1、论文、学术报告浅议房地产开发设计阶段的成木控制与管理房地产开发是高投入行业，其成木由土地费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施建设费、管理费、贷款利息、税费及其他费用构成。成木组成复杂，成本控制贯穿于项H开发的全过程，许多开发商在成本控制上都存在误区：仅仅把成本控制的主耍精力放在施工阶段，比如想方设法降低施工取费，压低材料价格，包括预决算的“斤斤计较”等等。尽管这样做也有一定效果，但毕竟是事后控制，有点“亡羊补牢”的感觉。因此，我们今天要谈的则是如何在项冃开发的“龙头”——设计阶段进行成本控制。要做好一个项tl设计阶段的成本控制。只冇了解设计环节各阶段的特点，才能实现対

2、产品各设计阶段的有效控制与成本管理。一、整体规划阶段的成木控制要点整体规划阶段是设计过程屮最为关键的环节，也是项口进行成本控制的战略性指导阶段，在这个阶段我们要尽量争取各项指标和研究如何利用土地，以实现项冃土地价值的最人化和利润瑕人化。但是在貝•体的实施过程中，我们必须止确处理好成本与产品品质和收益的关系，那种不顾市场需求和产品品质，一味降低项目成木，通过增加容枳率等指标來增加利润的做法显然是不正确的。作为鲁能这样有实力、负责任、讲诚信的开发商，开发的1都是上千亩的人项口，在开发过程屮一•定要有人盘的观念，要从项LI的整体开发思路上进行全局把握，不能为眼前•利益所迷惑，并根据市场的需求，

3、在对市场进行充分研究的基础上不断提升产品品质，只有通过对产品功能、社区配套和环境景观的不断提高和完善，提供具有高性价比的产品來获得市场的认可。从另一个层面來说，因为产品品质提高了，产品的售价也会相应增高，只要售价比成本的增加的幅度快，也不失为一种成本控制的好办法。凶此，在具体的开发过程中就需要我们首先就要貝有人盘的观念，始终从金局出发，站在一定的高度去思考问题，要有人成木的战略思想，耍认真研究投入和产出的关系，分析性价比。如重庆鲁能星城项目，在开发过程中就注意対配套设施的完善，投口资引进巴蜀学校，表而上虽然增加了不少成本，但从根本上來说，由于引进巴蜀学校后提升了项目在教育方而的附加值利知

4、名度，是产甜的晶质一下就捉高了不少，引起广泛的关注，项冃也获得了成功，并月•后期楼盘的价格也因此而获得了提升。其次，作为一个上千亩的大盘项目，开发周期一般较长，少则3-5年，多则上10年，如何在较长的时间内都保持一个较好的增长趋势是我们应该认真思考的问题。通过时间证明，我们认为以提高产品品质为前捉，通过商业先行、配套先行和环境先行的开发原则是其中最好的方法。只有配套设丿施完善了、环境漂亮了，居住品质才会提高，项冃才有吸引力，开发速度才会加快。如宜宾项U,在开发的头几年，我们在这上面就缺乏深刻的理解，2没有对项冃的开发进行整体把握，规划脉络不清晰，开发思路也不明确，一个一个地块的规划，相互

5、Z间缺少必要的联系，而冃商业开发滞后，配套设施也滞后，使得整个项口推动较为缓慢。但从2005年下半年开始，我们对开发思路进行了重新调整，对整个项H重新进行了规划，使整个项tl的开发冇了核心，并且通过加快商业招商、配套设施和坏境的建设来提升产品品质，获得了较好的效果，如通过引进人快乐、顺风肥牛等商业、修建农贸市场、并开通鲁能西区直通车等，一下就捉升了项目的品质，不但使碧峰园的入主率获得了提升，也促进了山水庭院的销售，并且售价也由1600元/平米增加到了2000元/平米。环境先行也有非常好的效杲，如山水庭院的1号楼，由于紧邻道路，加上面积也较大（200平米左右），在销售上一直难于突破，但是我

6、们从环境打造入手，在旁边修建了一个用于休闲娱乐的竹缘广场后，1号楼的品质一下就获得了提升，并迅速打开了销售局而。再次，要加强对土地成木的正确认识，规划阶段不但要考虑建筑成本，还应充分认识土地的成本投入。土地具有不再生的唯一性，其位路和状况限定了项目开发选择的余地，所以土地蕴涵的区位价值直接关系到我们的产品定位。为了获得最人的利润，最大化的实现土地的价值，就需要宙慎的研究各类信息,通过专题调研，确定项冃的开发定位，或者是商业兼住宅，或者是住宅兼商业，又或者是纯粹的商业或纯粹的住宅。比如，位于城市中心区的土地因其具冇高度的交通可达性与稳定的客流、充足的公3共配套服务设施，在项H定位上就应多考

7、虑人型零售商业或办公写字楼开发的町能。在土建成本基本相同的情况下，通过开发具冇更高利润的产品，实现对成木的冇效控制。规划阶段应考虑市场即时信息与社会长远发展的需求的结合，考虑开发的时间成本、拆迁成本与营销策略，制定出符合市场的总体规划。最后，我们在规划阶段的还要有“适度超前，步步超前”的思想，我们要在充分研究市场的基础上，充分把握市场的走向，在开发理念、功能布局、品质定位和配套建设上进行认真思考，既耍结合市场又要略高于市场，使项廿从