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1、1中国房地产行业发展现状1.1宏观经济发展与房地产业1.1.1人均GDP与房地产发展阶段联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20〜30年。屮国人均GDP在1998年达到821美元，当吋正值屮国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段,也就是真正的房地产业起步阶段;2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300〜8000美元阶段,正是发达国家所经丿力的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究屮心预测，2010-202
2、0年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15〜20年的快速发展。1-1.2GDP与房地产发展吻合度在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年吋已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%,2008年进一步上升到18%,2009年稍有回落,然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%,根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在
3、10%〜14%,中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974,与固定资产投资的相关度达到0.997,房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3居民收入与支付能力房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在止常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996
4、年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升,而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大,结果导致了房价收入比的快速上升。2008-2009年平均房价收入比有所下降,2009年降至7.41,但仍高T2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前屮国居民购房能力要明显低于国际水平。屮国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4〜8.4的国际平均水平。1-1-4居民收入与住房水平随着中国总体经济的持续快速发展，城镇居
5、民家庭收入也增长较快，2007年城镇居民人均可支配收入17175元，同比增长8.8%,十年來年均增长率达到10.58%。随着中国城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从1998年的18.7平方米上升到2007年的28.2平方米，年均增长率达到4.7%。根据世界银行2004年的枇界各国人均住宅使用面积的统计资料看出，中国城市的住房面积略高于中等收入国家，但与发达国家相比，仍有较大的差距。1.2人口因素与房地产业1.2.1城市化水平1996年以后，屮国在加速城市发展的战略决策和重鞍工业化模式的大背景下，城市化进入了高速发展阶段，在1996—2009年的14年间，城市
6、人口由3.7亿上升到6.2亿，提高了67.6%,年均增长达到了4.8%。城市化率从30.48%提高到46.59%,16.11个百分点，年均上涨1.15个百分点。按照发达国家的发展经验，当一个国家城市化率达到30%吋，整个城市化将面临一个起飞阶段，而从30%到70%时，将进入一个高速发展的阶段。城市化进程的加速，必然耍发展作为城市基木功能耍素及市民居住必需的房地产业。1.2.2家庭规模与结构屮国人口的家庭规模正在不断小型化，家庭类型也日益核心化，三口之家及二人世界已经逐渐成为中国家庭户的主要形式。家庭规模的变化明显，将主要产生两方面的影响：一方面是住房总套数增加，人家庭变成小家庭，人口数量一定
7、的情况下，住房需求的总套数增加；另一方而将在很大程度上影响住房需求结构,小规模家庭结构的快速增长，有可能会对未来住房供给结构和占有性质带来深远的影响，它会推动小户型需求和租赁的需求。1.2.3年龄结构屮国人口年龄结构和变化趋势表明在未来I•年内仍将继续保持旺盛的住房需求。中国在1962—1972年期间曾出现过一波生育高峰期，人口出生率超过30%,对应其了女年龄在1982—1992年又出现一个生育高峰，门然生育
