物业管理实务讲稿第十章物业管理风险防范与紧急事件

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1、物业管理实务讲稿第I•章物业管理风险防范与紧急事件笫十章物业管理风险防范与紧急事件一、物业管理风险防范与紧急事件物业管理涉及关系复杂，风险无时无处不在。物业管理风险如果不加以妥善介理防范，在一淀条件下就有可能演化为突发的、影响比较人的紧急事件。因此，物业管理风险的合理防范和紧急事件的有效处置，是物业管理企业普遍面临且无法回避的问题。第一节物业管理风险的内容及防范管理一、风险与物业管理风险的概念风险是指因未來的不确定性所带來的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物业管理企业

2、在服务过程中，由于企业或企业以外的口然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和LI常管理的风险，英中，口常管理风险按行为主体分类，可包括业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中的风险•物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险和公共媒体宣传报道中的舆论风险等。二、物业管理风险的内容（掌握）（―）早期介入的风险早期介入的风险主要包括项口接管的不确定性带来的风险和&业服务咨询

3、的风险。1.项目接管的不确定性带來的风险有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投人了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失,企业的品牌形象也受到了损害。2.专业服务咨询的风险早期介入涉及血广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项冃规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也町能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监

4、理单位有良好的沟通和配合，早期介入捉出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都冇可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。（二）前期物业管理的风险前期物业管理的风险冇许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：1.合同期限根据《合同法》笫四十五条规定：“当事人対合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，口条件成就时生效。附解除条件的合同，口条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同，《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，

5、前期物业服务合同终止因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随吋有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项冃的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素,致使前期的规划和投入不到位，町能会带來操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人）与物业管理企业的矛盾和冲突。1.合同订立的风险在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业和关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需耍物业建设单位的支持与配合。因此

6、，建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将木不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理金业。此外，一些物业管理金业为了取得项目管理权，在签订合同吋肓冃压低管理费用，这将影响到接管项口后正常经营的维持；一些物业管理企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，其至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件（家小财产被盗、人员伤亡等）时，处于被动局面，在合同物业违规装饰装修带来的风险业主（或物业使用人）违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患和邻里纠纷等，增加物业管

7、理的运行、维修和维护成本，还会使物业管理企业承担一定的物业装饰装修管理责任。（2）物业使用带来的风险在物业日常使用过程中，业主（或物业使用人）对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使川功能、堵塞消防通道、损毁共川设施设备和场地等，是难以确定责任人的；或业主（或物业使用人）因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业就要承担一定的法律责任风险。（3）法律概念不清导致的风险在公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主（或物业使用人）

8、往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应山公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业管理企业，导致物业管理企业与业主（或物业使用人）纠纷增加，物业管理金业为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。2.物业管理口常运作过程中存在的风险（1）管理费收缴风险业主（或物业使用人）由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动屮比较突出的问题。由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业H常管理服务常见的风险Z—。（