物流园区经营及发展问题及对策

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1、物流园区经营及发展问题及对策近年来，物流园区在我国如雨后春笋般出现，2012年中国物流与采购联合会发布了《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，报告显示2012年我国物流园区数量达到754家，与2006年的207家相比增长了264%O虽然我国物流园区数量快速增长、物流园区规模不断扩大，总体出现良性发展态势，但是我国物流园区发展出现的问题也较为突出。物流园区用地性质变更普遍用地问题依然是物流园区发展存在的主要问题。一是物流园区“圈地”现象广泛存在，物流园区的规模取决于潜在的市场需求，然而在实际操作中部分企业为以较低价格获取土地，夸大物流园区的市场需

2、求，以便获取更多的物流用地指标，在获取土地指标后不按拿地合约进行开发建设。二是物流园区建设用地指标不足，当前我国供地受制于18亿亩耕地红线制约，在部分有真正物流需求的城市由于建设用地指标不够导致物流园区不能按期建设。三是物流园区用地性质变更较为普遍，部分企业以较低的仓储物流用地价格获取土地后，通过市场运作将其变为商业用地进行商业开发，企业虽获取了高额利润但同时也阻碍了城市物流园区的建设发展。物流园区经营水平不高虽然我国目前物流园区数量较多，但是从物流园区的物流和经济效益分析，总体水平不高。一是部分物流园区在建设前期没有摸清市场需求，导致物流园区建

3、成后招商困难，招商后经济效益较差、投资回收期长。二是物流园区经营模式存在问题，部分物流园区的开发主体为房地产开发商，开发商将物流园区内设施建成后出售给投资商，从而使物流园区管理主体对园区失去管控能力，这也是导致物流园区经营困难的重要原因之一。另外，物流园区作为相关资源和要素在空间上的聚集平台，必然与其相关的产业融合联动发展。物流园区与批发型的专业市场、物流园区与一般组装型的加工工业在空间上已密不可分，但是在物流园区发展过程中，尤其是物流园区内建设商贸市场在可操作性、用地性质、政策享受方面政府面临两难的选择，学术界对此也争议较大。物流园区规划不严谨

4、物流园区规划涉及城市物流产业规划和具体物流园区规划，城市物流产业规划应解决一个城市物流园区的数量、功能、用地面积，但是目前我国城市物流规划确定的物流园区用地面积主要依靠主观判断，部分中西部地区物流园区面积达几十平方公里，其科学性不言而喻。物流园区规划则应解决市场需求、定位和功能布局问题，但是当前众多物流园区规划没有分析研究真实物流需求，这也是物流园区建成后经营困难的主要原因。物流园区政策不配套政府在物流园区管理方面主要是政策制定与执行，当前地方政府在促进物流园区建设方面制定的政策措施较多，包括土地、税收、车辆通行等方面，但是政策的可操作性和执行力

5、度参差不齐。如某市制定了禁止大型货车市区通行，在城市主要出入口规划建设了物流园区，但由于政府执行力度不够，大型货车依然在市区通行，导致物流园区建成后运营难。部分物流园区由于政府对规划执行力度不够，投资企业为追求效益最大化私搭乱建，对园区形象、规范化管理和长期发展十分不利。物流园区缺信息平台以物流园区为载体、搭建区域乃至更大辐射范围的物流公共信息平台已成为各地物流园区发展普遍采取的手段，通过政府扶持、补贴和企业参与搭建物流公共信息平台，相关项目盲目建设、各地方同质化运营的现象比较突出。直到今天,影响力较大、经济效益良好的物流公共信息平台在全国尚不多

6、见。鉴于当前我国物流园区发展中面临的突出问题，笔者认为可从以下几方面来解决上述问题。高度重视物流规划。第一，从国家层面应加快制定全国物流园区规划，指导各地方物流园区的规划和建设，在物流园区规范、政策制定上进行统领。第二，行业协会要加强物流园区标准的更新，当前我国物流园区标准已严重滞后于我国物流园区发展的现实。第三，地方政府应高度重视物流产业的规划，在此规划中重点研究本城市物流园区用地需求总规模，在城市及周边合理布局功能适宜、用地面积适中的物流园区。第四，作为物流园区的投资企业要高度重视物流园区的发展规划，切实摸清有效物流需求，确定园区合理的功能布

7、局，为园区正常经营奠定良好基础。加强对物流园区宏观管理。第一，制定并严格执行扶持物流园区发展的政策措施。第二，物流园区规划设计一经审批，严格执行规划，避免物流园区的无序建设和盲目发展。第三，对物流园区不同功能区确定不同用地性质，在物流园区内建设商贸市场、加工产业区，可通过用地性质对其管控,针对不同用地性质制定不同的政策。第四，控制物流园区的租售比，迫使投资企业经营物流园区，避免物流园区成为房地产项目（建成后出售）o第五，政府加大对物流园区发展的政策支持力度，物流园区总体投资大、回收期较长、社会效益显著，政府在政策和资金扶持上要适当倾斜。成都市政府

8、在物流规划、物流园区的宏观管理经验可供国内其他城市借鉴。政府为园区信息化引路。为避免以物流园区为载体搭建区域物流公共信息平台这种模式延续