【精品】合作建房涉税问题分析

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1、合作方式建房涉税问题探讨一、相关法律及解释房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行启地产开发的，必须按照十地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发H期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金冇分Z二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。强调及时开发，不能浪费。第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，

2、合资、合作开发经营房地产。第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照木法第五章的规定办理权属登记。强调房随地走，及权属的变更登记。第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠为或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定査封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使川权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书而同意的;（五）权属有争议的；六）未依法

3、登记领取权属证书的；强调有权处置第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（-）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付H期；（四）向县级以上人民政府房产筲理部门办理预售賢记，取得商品厉预售许可证明。商品厉预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府厉产管理部门和土地管理部门登记备案。第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管

4、理部门屮请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，rh同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上婕成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，山县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发龙屋所有权证书。房地产转让或者变更吋，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府十•地管理部门屮请土地使用权变更登记，经同级人民政府十•地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使川权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定

5、办理法发［199612号2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。7、转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使川者。未取得土地使用证的土地使川者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使川权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。8、以岀让方式取得土地使用权

6、的土地使用者虽己取得土地使川证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利川，与他人签订土地使川权转让合同的，-•般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，为他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使川权转让登记手续。9、享有土地使川权的土地使川者未按照项忖建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和十.地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和十•地

7、使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项1=1转让•合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。18、享有十•地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建'市批手续外，述应依法办理土地使用权变更登记手续。耒办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成,又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。24、商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投

8、入开发建设资金进行施工建设，预售商殆房的，应当认定商品房预售合同无效30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：(1)资金尚未投入实际建设的，可山以十•地使用权作为投资的一方将刈•方投入的资金予以返还