物业管理常识1

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1、物业管理1.房屋有质量问题，是否能够拖欠物业费？业主以房屋质量为由拖欠物业费是-•种不合适的行为。原因有二：一方面，业主和开发商是关于房屋的买卖关系，房屋在保质期内存在质量问题，可以要求开发商维修,并可按照购房合同的约定要求开发商承担和应的赔偿责任，而物业服务是由业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，业主和物业公司是一种关于物业服务这一特殊商品的契约关系，它们分別是两个独立的法律关系；另一方面，在没有专项委托合同的情况下，物业公司的职责是将业主房屋的质量问题及时反馈给开发商建设单位，由开发建设单位负责质保，而不是

2、rti物业公司负责具休的维修工作。所以，业主以房屋质量为由拖欠物业费是不合适的。2.物业公司资质等级与收费等级冇何关系？根据建设部《物业服务企业资质管理办法》，物业公司资质等级分为一、二、三级，根据公司规模、注册资金、铮理面积等要素由房地产主管部门进行评定。而物业收费等级是指物业服务合同约定的服务标准等级，根据《郑州市物业服务收费管理实施办法》，共分为五级，山物价部门进行核定。企业资质等级服务等级不存在一一对应关系。3.空置房屋是否需要全额缴纳物业服务费用？根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格

3、2003第1864号）第十六条明确规定：“纳入物业管理范围的以竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发商建设单位全额交纳。由于业主自身原因未办理入住手续或办理房屋入住手续后未实际居住造成的房屋空置，业主应参照前款规定和物业服务合同约定全额交纳物业服务费。业主所拥有的空置房仅仅是专有部分空置，公用部分仍然在运行使用之中，而物业服务的支出目的就是要维持、保证共用部分的正常运行、使用、维修和保养，物业的管理服务工作量也不会因部分房屋空置而减少。因此，空置房屋

4、业主应全额交纳物业服务费用。4.领取房屋钥匙时物业服务企业要求交纳装修保证金、装修管理费、垃圾清运费是否合理？（1）房屋交付是开发建设单位和买受人Z间合同约定的权利义务关系，应由开发建设单位履行房屋交付手续。（2）是否收取装修保证金、装修管理费和垃圾清运费，要看签署的物业服务合同或管理规约等文件对这个问题是如何约定的。（3）装修保证金属押金性质，收取的目的是防止装修屮的一些不当操作，装修结束后经验收无不当行为的应全额退还。（4）装修垃圾不属于生活垃圾，清运费用不在正常物业服务费范围内。装修期间产纶的建筑垃圾由业主

5、或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运费由业主与物业服务企业协商确定。5.规划车位、车库的产权归属问题？关于规划车位、车库产权的问题，主要区分三种情况。（1）对于属于人防工程的规划车位、车库的产权归属，我市执行人防工程产权归属国家的政策，开发商不得出伟、附赠。但是，按照《物权法》和《人民防空法》立法小“谁投资、谁受益”的原则，只要在不妨碍防空功能的前提下，通过出租等形式供业主使用，并可按约定收取一定的费用。（2）对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属，冇明确的法律依据，

6、《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划卅于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此，建筑区划内规划车位、车库房地产开发商在取得相关的规划许可，按规划许可进行开发建设后，可以进行出售、附赠或岀租，或根据2012年1月1日执行的《郑州市房屋背记条例》第25条的规定：“新建商品房屋如果耒计入公用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有”，归投资人开发商所有的地下车库，可依据《屮华人民共和国物权法》第74条的规定，由当事人通过出售、附赠或者II1租等方

7、式进行进一步的约定。（3）对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，《物权法》笫74条笫3款规定：“占川业主共有的道路或者其他场地川于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，房地产开发商无权对其进行出售或出租。2012年办公室工作总结2012年，在处领导班子的正确领导下，在兄弟科室的大力支持配合下，经过全体同志的共同努力，较好地完成了各项工作任务。现将办公室总结如下：1、规范公文办理流程，做好印鉴、文书档案管理工作。（1）做好文件的收发、传递、归档等每一个环节的工作。在收文上，坚持正确传递、快速流转、准

8、确无误的工作原则，做到文件不积压、不丢失、不泄密，从而使得收文工作始终保持着畅通、高效的运行状态。上半年共收发传真296余件次，加盖公章66件次。（2）负责督办的工作人员进行落实情况的登记，确保领导批示的每件事情、要求都能明确责任、落实到位。（3）认真做好档案整理工作。办公室安排专人对2011年之前文帖档案的分类整理及立卷工作。目前我处已形成可供查考的文书档案材料1406