物业管理常识

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1、第一讲物业管理概述1、物业管理的定义：物业管理（PM&PropertyManagement）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、物业管理的起源：19世纪60年代，英国的“工业革命”+“圈地运动”。3、物业管理的性质：属于第三产业，是一种服务性行业，寓管理、经营于服务之中。它的指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。服务是本管理是魂经营是源诚信是根4、物业管理的基本特征：①社会化；②专业化；③市

2、场化。5、物业管理的原则：①“业主至上，服务第一”原则；②两权分离原则;③综合管理原则；④有偿服务原则；⑤一业为主，多种经营原则；⑥管理竞争原则；⑦“三效益”并重原则;⑧专群结合原则。6、物业管理的基本内容：“三类服务”“六大管理”。三类服务为公共常规性服务（合同服务）、专项服务（非合同经营性服务）、特约服务（委托代办性服务，也是经营性的服务），六大管理为房屋维修与管理、共用设施设备的维修与管理、环境卫生、绿化花草树木的养护、安全防范及消防管理与车辆管理、便民服务和特色服务。（P6—P7）7、物业管理的分类（按照使用功能和用途）：①住宅小区类

3、；②写字楼；③商业场所；④工业类；⑤体育类；⑥文化娱乐类；⑦卫生保健类；⑧交通类；⑨名胜古迹类；⑩宗教类；⑾其他类。8、物业管理在中国发展历程:1981.3.10深圳市物业管理公司成立，1993.6深圳市物业管理协会成立，表明进入一个新的阶段。继而进入内地，遍地开花，基本上形成了以深圳为龙头的珠三角物业管理产业区域经济勃兴圈，以上海为龙头的长三角物业管理产业区域经济勃兴圈，以北京为龙头的环渤海物业管理产业区域经济圈，并正在通过这三个物业管理产业区域经济圈的勃兴加速推进全国物业管理产业经济的发展步伐。9、物业管理在社会经济中的地位和意义：①促进

4、经济增长；②提高人民群众居住质量；③增加就业；④维护社区稳定；⑤推动房地产业的良性发展。10、物业管理新概念、新模式：A：零干扰服务。B：氛围管理。C：“个性化管理服务”模式。D：“管理报告”制。E：产学联手。F：“1拖N”管理。G：业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”。H：“寓管理于服务之中”的模式。I：“无人化管理”模式。J:人才理念和顾客理念——“以人为本”。K：标准式。L：经营理念——运用创造性思维。M：管理理念——规范化管理。11、物业管理市场前景展望：（1）、现代城市发展的“朝阳产业”。（2）、物业市场前景（2020年）预析

5、。（3）、物业管理涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。第二讲物业管理企业1、物业管理企业常见的模式：①政府部门组建的物业管理公司；②单位直管公房的管理模式；③房地产开发公司组建的物业管理公司；④按照现代企业制度组建的物业管理公司；⑤其他模式。2、物业管理企业的设立程序：⑴工商注册登记；5⑵税务登记、组织机构代码；⑶资质审批与管理（《物业管理企业资质管理办法》建设部令164号）。第三讲前期介入与前期物业管理1、项目开发建设存在的问题：①物业规划设计和施工安装存在的问题。②建设单位不按规定提供物业管理的基础条件。③工程质量保修和工程遗漏问题处理

6、不及时。④建设单位从自身利益出发考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担。⑤建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理承担不合理的责任等。2、前期介入的作用：①优化设计。②有助于提高工程质量。③有利于了解物业情况。④为前期物业管理作充分准备。⑤有利于提高建设单位的开发效益。3、前期介入的内容：⑴、可行性研究阶段：物业管理模式、物业管理服务的基本内容、服务质量标准、收费标准、物业管理框架性方案。⑵、规划设计阶段：物业的结构布局与功能、物业环境、配套设施的合理性、设备设施的设置与选型及服务等方面提出改进建议或意见。⑶

7、、建设阶段：与建设、施工单位就施工中发现的问题共同商榷；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等提出意见或建议；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。⑷、销售阶段：公共管理制度的制定、各种手续的报批、销售物业管理知识的培训、为客户提供咨询服务。⑸、竣工验收阶段：参与竣工验收。4、物业的承接查验：⑴、接管验收与竣工验收的区别：性质（政府与非政府行为）、主体、物业公司的“角色”不同。⑵、承接验收的条件、程序、移交资料、范围：（《物业承接查验办法》建房[2010]165号的相关条款

8、）5、接管验收的注意事项(P23—P25)：⑴、坚持原则性和灵活性相结合的原则；⑵、坚持细致入微和整体把握相结合的原则；⑶、验收人员素质好、业务精；⑷、维护自身和业