总体市场状况分析

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1、第一章、市场分析1.1总体市场状况分析a.2015年现状分析总体表现良好，预售面积和成交金额同比均有增长。民营企业占主导地位，占投资量50.3%o二手楼市继续快速发展，全年增长率达39.5%。产品及营销方式上推陈出新，楼市在竞争中进一步发展。b.2016年趋势预测二手比例继续上升，一二手市场联动效应，进而促进一手成交。2016年将会是地产市场新产品的“感受年”和“创新年”。供应虽持续增加，供求矛盾激化，未来楼市价格面临下降压力。外来人员不断增加，市场潜在购房需求亦将持续增加。大发展商逆市而行，成为支

2、持楼市的中坚力量。1.2周边区域市场分析a.2015年现状分析海珠区的商品房Z销售与成交方面表现得继天河最活跃区域z—,其中以西部及项冃所处中部最为理想。受商业氛围及市政建设等方血因素影响，海珠区各大楼盘大致全为7个貝代表性的板块。各板块的楼盘分布项目受到南洲路板块，革新路板块，江燕路板块的各个楼盘三而夹击，市场竞争激烈。项目保利花园光大花园金碧花园富力順意花园南景园晓燕湾动霧华庭城启洲头咀项目合让后续市场竞争情况分析潜在供货童靠近工业大道的小高层洋房及二期发展用地（惰况不详）目前D区已动工，总建面

3、积17万平方米，二、三、四期暂未开发南区5栋20层住宅，约760套•第3个金碧花园供货量巨大7栋12层住宅，约300多套1栋20必1栋诣层住宅，羊元数量约30瞳左右紫云轩、观月轩磔18层住宅约816套,靠近江燕路的发展用地未开发占地约40万平左米，目前暂未推出市场，预计2003年年底开售2176套左右（未含保利、光大.金碧及城启洲头咀项目）由上表分析可知：原有的工业厂房陆续搬迁，特别是近期革新路广州造船厂及集装箱厂地块拍卖，后续住宅储备用地充裕。目前市场户型供应比较单一，在同质化竞争严重的情况下，通

4、过拉开产品差异化，进行市场细分将是发展商明智之举。大发展商大举入侵，抢占市场份额,后市竞争更趋激烈.b.2016年区域趋势预测市场上产品趋向多样化，买家选择空间越來越人。随着交通建设及市政改造，购房区域局限性进一步打破。性价比不断提高，主要体现在产品质量优异度及使用功能多样化后市竟争将休现在产品的附加值上面，例如附送的家私及装修标准上。项目开发将越來越注重人居及以人为木的要求,以消费者的实际需求出发。第二章、项目优劣势分析2.1优势保利集团詁牌已得到市民认同。本项目可与保利其他项目进行资源整合（如业

5、主、配套）。产站实用率高，户型间隔方正。健康材料升级版装修标准。公共交通网络完善。独有健康会所。项冃临近路面，宣传力强。可形成封闭小区，具备良好的保安条件。周边区域配套FI益完善。劣势项目容积率高，密度人。所处区域的整体形象有待提高。项目规模小，难以配建较具规模、可供宣传炒作的设施。围合式设计，使得很多单位景观朝向不佳。有很大部分单位受工业大道及规划路粉尘、噪音影响严重。总体供货量大n销售周期集中。机会项目所处板块供求关系匀衡，市场承接力足。各大型市政建设带动海珠区总体形象提升，工业大道板块受益非浅

6、，区域吸引力极大增强。周边区域居住人群较为集中，居住範围强。保利拥有大量旧业主资源，有利项目的广泛传播。一、二手市场的联动效应，将能有效地推动一手成交量上升。威胁区内竞争对手众多，后续供货量巨大。周边充斥多个知名房地产品牌。无特色产品将面临销售难度。二手市场H趋成熟，使得部份准买家扩大其选择范围。消费热点的转移如(汽车、旅游)等，消费重心开始偏移。2.2在知已知彼后，怎样才能达至百战不殆的目的呢？就需要我们解决以下几个问题项目在短时间内供货量大且集中，如何才能加快销售速度，避免积压情况岀现项冃口身产

7、品同质化严重，JT可调节性低，在如此激烈的市场竞争Z中，如何保证项H持续热销项目因规模所限，与对手相比，在园林、规划等常规内容方而并无优势，因而必须在后天创造卖点或另辟溪径保利花园与百合花园之间如何实现双赢，从而进一步提升企业甜牌形象我们要实现抢占市场份额的战略冃标，首耍的是对我们所争夺的阵地——冃标客户进行深入的分析，掌握他们消费行为及心理的共性。第三章、目标客户群分析3.1目标客户群分类a.按地段划分受传统购房区域观念和项目白身条件限制，项目买家应以海珠区客人为主，占4-5成，开售首期吋比例更髙

8、些，荔湾、越秀等外区客源为辅。工业大道中——江燕路板块。工业人道板块、革新路板块b.按购房者职业类别划分25-35岁之间的白领及口由职业人士一一新生代人士。30-45岁之间的外资及企事业单位管理人员——原居民。30-5()岁之间的经商老板或个体户——周边的专业市场的老板。3.2锁定目标客户群的依据区域众多大型社区Z相关配套设施逐步建成并投入使用，居住成熟度不断增强，特別是红棉商业区已完全成熟，对常住客有很强吸引力。周边原有宿舍，早期商品房较多，以改善生活为目的潜在客源