怡家名城项目策划报告

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1、四通房产怡家名城项目策划报告目录:第一部分宏观环境分析第二部分项目区域环境分析第三部分项目定位第四部分项目形象包装及营销推广第五部分销售实施及管理第一部分宏观环境分析一、保定市房地产市场运行情况随着国家加快城镇化和城市化建设的步伐，保定市的房产市场从2009年至2010年是一个飞速发展的时期，经济的高速增长，城镇居民的消费水平的提高，已开始从基本生活消费为主转向发展性和享受性消费为主。据统计数据，截止2011年6月，保定市房产均价增长了800到：L000元。在经历了2010年楼市的大涨后，2011年的中国房地产发

2、展扑朔迷离，房价走向牵动人心，多地限购令的出台更是让很多人走进了“观望”的行列。目前楼市限购政策非常严厉，执行非常严格。这使得很多意向购房者难以通过资格审查。而且信贷供应等方面政策也空前收紧，这也加大了观望人群的比例。保定市区房产项目中除新开盘项目成交量有所上浮，其它项目均有所下降，大部分群体依然保持观望态度，另有小部分群体投资眼球转向商业房产，经调查各销售部接待中咨询商业房源的占到总来访量的15%o二、保定房地产市场供应及需求分析1、需求分析在保定近儿年的房地产市场进行详细分析后可以看出，保定房地产市场再次启动

3、后，需求方面主要有四方面力量：首先，是保定本地的为改善居住质量的大批中高端消费者，他们属于自发性购房；其次，是因城市建设拆迁而产生的大量强制性购房；再次，是本地和外来居民为解决居住问题产生的购房，尤英是周边县域内居民购买力不容忽视；最后，是本地和外来的炒房族的投资或投机性购房。另外人口增长也是拉动需求的一个主要因素。2000年人口普查显示,保定市19-25岁（1981-1985年出生）和14-10岁（1986-1990年出生）两个年龄段的人口分别是108.2万人和109.5万人。两个年龄段人口占全市总人口的20.

4、8%,另外保定市区虽然仅有百万人，但所辖22个县人口高达千万，城市化步伐使他们迅速向市区集中。2、未来需求主力根据保定市房地产市场统计数据及客户群体分析，可预计未來10年内80后90后将成为本市购房主力。这部分客户群体拥有更高的知识层次、国际化视野、追求个性化与品位化的生活，重视自我，不甘平凡。由此推断，未来保定房地产市场产品将逐步走入精致化时代。在建筑风格、品质、物业及配套设施上将有重大转型，逐步与一线城市接轨。第二部分项目区域环境分析一、项目地块概述木项目位于位于保定市新市区乐凯北大街，预计用地24685.6

5、1平米,项目建设为4栋24层高层建筑和一栋12层商业楼，东临城市主干道乐凯大街，南邻盛行西路，西邻化纤宿舍，北临天鹅路。二.周边配套设施医疗机构：保定市中医院分院、保定市第二医院教育设施：化纤幼儿园、新市场小学、保定市第七中学金融机构：屮国建设银行、屮国农业银行、中国邮政购物市场：保百购物广场、惠友超市娱乐场所：慧泽园、美食山、国际俱乐部城市公交：6路、11路、17路、19路、104路、315路三、周边项目分析佳远水园湾：丽景溪城：城市美居：万和城：四、区域缺乏产品类型分析A、保定市西城的城市规划发展在近几年发展

6、迅速，但配套相对不足,因此本区域建设配套设施、商业设施完善的住宅项目，可以弥补西城区域建设的不足。B、西城项冃基木以价格作为优势，对于产品品质、细节、服务完善追求较少，因此，打造较高品质的精品住宅会得到市场认可。C、保定市缺乏设计新颖、理念先进、风格鲜明的住宅项目，可利用新鲜概念炒作，以引导消费，提升区域价值。第三部分项目定位一、项目指标分析V项目占地：24695.61平米V总建筑面积：98100平米V住宅建筑面积：72500平米▼地下建筑面积：13000平米▼公共建筑面积：12600平米V停车位：300个V建筑

7、密度：20.39%V容积率：3.45V绿化率：38.5%二、项目SWOT分析优势：项目周边路网发达，交通便利，地处保定市新市区西北部，发展速度较快。劣势：紧邻保定市工业区，污染相对严重，周边配套缺乏、市政建设较差、人员组成杂乱、没有规模社区气候。机会：区域缺乏规模化品质社区，可弥补区域空白；周边毗邻多家大型企业、厂区，有一定市场需求。威胁：客户对木区域的认可度；如果定位中高端产品对于客户需求会不会有所偏建；周边环境治理及市政规划。三、项目定位•中高端品质社区•原生态绿化覆盖•社区配套完善•全新居住理念一、营销推广

8、思路宣传卖点1卖绿树紧簇，百花争艳，山石流水的园林环境，倡导接近自然、优美、绿色、和谐健康的生活状态。宣传卖点2卖"怡家名城〃居所的核心价值。宣传卖点3卖灵活多变的户型设计，舒适紧凑的户型格局，户型定位以中、大户型为主。宣传卖点4卖”怡家名城〃的未来增值潜力。本项冃地理位置虽然不属于保定市黄金地段，但发展速度较快，加以渲染保定市未来城市规划本区域的升值潜力，可吸引有前瞻眼