房价与汇率变动相关关系的实证研究

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1、房价与汇率变动相关关系的实证研究张家平［摘要］利用我国1998年第3季度至2007年第2季度的人民币实际有效汇率和房地产价格的季度数据建立课差修正模型(ECM),用格兰杰因果检验方法对我国的房地产价格与人民币实际有效汇率的关系进行实证检验。得出结论:人民币有效汇率和房地产价格之间存在正的相关关系，保持人民币汇率小幅升值有利丁•维持房地产价格的稳定。］、引言人民点匚率的“升升不息”和房地产价格的“节节攀升”成为中国经济领域的两大热点话题，并受到政策制定部门、实务界和广大民众的高度关注。房地产业是国民经济体系屮的基础性、先导性行业，其运行

2、质量直接影响到国民经济的健康发展;同时房地产业又直接关系到居民生活福利水平。针对房地产价格的不断攀升和因而可能出现的资产泡沫，中国人民银行在对房地产市场的调控措施中已经动用了诸如房贷优惠利率政策调整、不动产抵押贷款管制、窗口指导等选择性货币政策工具，但效果并不显著。随着我国改革开放政策的不断深入，人民币汇率波动幅度不断扩大，更适合于在开放宏观经济框架下分析经济问题。汇率变动能否显著影响房地产价格对研究房地产业的发展和调控具有重要意义，从而影响政策制定部门的政策制定和搭配。本文用协整和误差修正模型研究人民币汇率变动对房地产价格的影响，主

3、要在以下三个方面对以往的研究进行了扩展:第一，从国内和国外两方面来考虑影响房价的变量，使用季度数据以更好地解释汇率波动与房价的相关性。第二,使用时间系列分析的协整和误差修正模型进行实证研究，避免了伪回归的可能性，并定量分析了训:率波动对房价的短期效应和长期影响。第三，主耍从政策层面进行分析，根据实证结果提出了政策建议。结构如下:第二部分文献回顾总结了房价的影响因素，分析了进一步研究的动机;第三部分理论分析和数据说明；第四部分是实证研究，定量分析了人民币汇率波动对房价的短期和长期影响;第五部分，结论及政策建议。2、文献冋顾房地产行业是小

4、外学者关注的热点领域之一。国外学者主耍关注利率对房地产价格的影响，如Kau和Keennan认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格的同时下降，有的学者如Goodman提出相反的观点,他在研究中发现住宅需求与利率间存在止向关系。国外学者鲜有研究汇率与房地产价格的关系，这与他们主耍研究发达国家的房地产市场有关,发达国家汇率制度比较灵活，汇率波动对房地产价格影响较小。随着我国汇率波动扩人,房地产价格持续高涨，国内学者开始关注人民币汇率对房地产价格的影响。周建军以北京、上海等地为例分析了国际游资对房地产价格波动的影响;宋勃和

5、高波提出短期内房地产价格上涨吸引外资的流入，长期外资的流入对我国的住房价格上涨产生影响;贺聪提出对房地产价格的调控应和货币政策相协调，尤其是汇率政策的配合;陈欣慰和袁文麟分析了汇率波动对房地产价格影响的渠道和途径;周京奎以12个城市的面板数据分析了汇率、利率对房地产价格的影响,但他实证分析的结果是，房地产价格与汇率呈正比，即汇率贬值会导致房地产价格上升。对于这个结论，冇待商榷，需要进一步研究。而且从政策层面來讲,汇率波动对房地产价格的短期及长期影响，彫响的大小，对政策选择具有重要的意义。因此，本文利用实际有效汇率和房地产销售价格指数的

6、最新数据，运用误差修止模型对其进行实证检验。3、指标选择及数据说明目前人民币汇率变动对房地产行业的发展存在两种观点，一种认为汇率的变动不会对房地产行业的发展造成较大的影响，另一种观点则相反。观点的差界不在有没有影响，而在影响的程度大小。理论上人民币汇率上升意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格走低,消费者主观上感到剩余财富的增加，就会倾向于将更多的钱投资房地产、股票市场等经济载体，从而推动房地产帀场需求增加，房地产价格上涨。同时，在人民币升值预期的刺激下，国际资本将把本币兑换成人民币购置房地产。待人民币汇率有进一步较人升

7、幅时，投资者转手出售持有的物业,再把所得人民币兑换成本币，就可得到房地产增值和汇率变化两方面的收益。rti于人民币并不是完全自市兑换货币，资本项冃下的人民币兑换受到管制，投机性国际游资将会更多地流向房地产行业,对房地产价格产生较人影响。木文运用eviews5.0计量软件，选取1998年第3季度至2007年第2季度的季度数据共36个样木点,对人民币实际有效汇率指数REERC2000年二100,汇率采用间接标价法，指数上升意味着人民币汇率上升)、城镇居民人均可支配收入、房地产价格指数HP和通货膨胀率INF四个变量进行实证分析。由于人均可支

8、配收入数据存在明显的季节波动，用X-11方法对其做季节调整，调整后的数据用DPISA表示。以上数据中人民币有效汇率来源于国际货币基金组织《国际金融统计》在线版，其他数据均来源于国家统计网、中国咨询行(INFOBANK)高