地价与房价互动关系实证研究

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1、地价与房价互动关系实证研究　　摘要：近些年，房价和地价持续快速上涨，探讨房价和地价的关系，研究各自的变化规律和特点，对于促进房地产市场的持续健康发展具有重要的理论和现实意义。本文主要分析了地价、房价的构成及影响因素，进而深入探究两者的关系，得出地价与房价二者是相互影响和相互制约的关系，并且利用天津近十年房价与地价变动的经验数据进行了实证分析，最后，针对当前房价增长过快的问题，提出了相应的对策。　　关键词：地价；房价；关系　　0引言　　1998年我国住房制度改革以来，人们对住房质量的要求也不断提升，城镇化加速进行的背景下，巨大的住房潜在需求，在居民收入不断增长和银行信贷的支持下，转

2、变为强劲增长的有效需求，同时我国长期实行的住房实物福利分配制度致使住房相对短缺，这导致我国房价持续上涨。2002年5月“招拍挂”制度实施后，土地出让制度改革不断深化，地价也开始一路飙升。房地产价格的持续快速上涨，成为社会焦点和热门话题，也成为政府宏观调控的重点。为了稳定房地产价格，中央政府出台了一系列的调控政策，但调控效果并不明显，还陷入“屡调屡涨”的怪圈。房价和地价作为反映房地产市场信息的重要指标，两者的关系也是争议已久的问题。深入研究房价和地价的关系，揭示两者的互动规律，为房地产调控提供理论依据，成为制订房地产市场相关调控政策的迫切需要。　　1地价、房价构成　　1.1地价构成

3、　　土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，其权利特征是出让土地使用权，因而地价也可称作土地使用权价格。地价一般包含了征收补偿费、基础设施配套费和政府净收益三部分。　　征收补偿费是指政府为了征收土地或者收回土地使用权，对原土地使用者进行的经济补偿，或者对拆除地上原有建筑物，并且安置原住居民而付出的相关费用。征收货币补偿标准确定的基本原则为等价有偿，因此，房屋的市场价格直接决定被征收房屋的补偿价值，在住宅市场价格较高的时期，补偿安置费用也会相应提高。　　市政基础设施配套费是指为地块接入市政基础设施所花费的费用。土地

4、补偿费和市政基础设施配套费加起来构成土地供给的成本。土地成本对地价起单向限制性作用，即土地成本加上政府的收益（一般为地价的20%-30%）是地价可以达到的最低值，具体表现为“招拍挂”方式下地块底价的最低限。　　土地价格构成的第三部分即政府净收益，是实际土地出让金扣减上述土地成本后政府实际获得的部分。政府净收益的大小取决于土地出让金和土地供给成本的差额。　　1.2房价构成　　房价，并不仅是房屋价格，而是所分摊的土地使用权与其上建筑所有权的整体价格，是房产价格和地产价格的统一，它是在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价，具有时点性和权益性的特点。从房价组成要素来看，房

5、价是由房地产开发成本加上一定比例的利润所构成的。房地产开发成本构成包括土地成本、前期费用、建安成本、财务成本、配套费、管理和销售费用、各种税费等。　　土地成本：土地是一种稀缺资源，开发商品房，必须为占用土地支付土地取得费用、土地开发费用、相关税费、利息利润及土地使用权出让金在内的土地成本。土地成本因所处地段、投资主体、用途以及土地供应方式等不同而变化。　　前期费用：主要包括土地平整费用和房地产项目地质勘察、地形测绘、规划设计工程监理等各项专业费用。　　建安成本：主要包括建筑材料费、施工费用、人工成本等。建安成本直接影响房屋的性能和质量。　　财务成本：房地产业属于资金密集型产业，房

6、地产开发需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，不可避免地就产生了资金利息。　　配套费：包括市政设施配套和工程配套费用。市政设施配套费为政府收取的城市基础设施和市政公用设施等建设维护费用，市政设施配套是开发商在房地产项目水、电、煤气、绿化、环境等方面所花费的资金。　　管理和销售费用：指用于房地产开发到出售交付使用过程中，管理人员所发生的一切费用，及房屋销售的广告宣传、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。　　各种税费：房地产开发和交易过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者负担，最终都构成房价的一部分，转移到购房者身上。对住宅商品房价格影响较大的税种有营业税及其附加、

7、土地增值税、契税、企业所得税、房产税、印花税等。　　2地价、房价成因　　一般来说，市场上价格的最终形成是供给和需求共同作用的结果，而供给方接受的最低价格往往由其成本决定，供给和成本具有同一性。对土地和住房来说，受土地资源特有属性和人们对住房的必然要求的制约，供给并不由成本自由决定，供给和成本不具有同一性，而是作为成交价格的底线来发挥作用。　　2.1地价成因　　经营性土地的供给一般由地方政府根据存量和未来增量（通过转化农用地、未利用地）、土地需求和城市发展规划，确定土地供应量和供应