明泰酒店管理

《明泰酒店管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、投资前必须要弄明白的几个问题：1、修建四五星级酒店的目的：①为开发住宅做嫁衣——房地产公司以高星级酒店做为周边住宅的高端配套，提升住宅品质，房价自然上扬，竞购者趋之若鸳；②稳定增值的产品——高星级酒丿占所占地皮的增值、酒丿占本身做为一个良性不动产的增值；③上市公司资产扩张最佳选择——目前很多的上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性，再通过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目的。④良好的贷款融资平台——新建的四、五星级酒丿占其本身就是一个具备升值空间的、良性的、门身价值上亿的固定资产，以此不动产做为抵押屮请贷款或进行

2、其他方式融资，应该是较容易的。⑤企业与政府的交易——企业修建四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引资的前沿阵地,同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜；2、投资四、五星级酒店必须先知道的一些数据（概算）：①投资费用：四星级酒店70007G/m2,建筑面积为35000m2以上，五星级酒店10000元/m2,建筑面积为40000m2以上（皆不含购地费用）；②贷款的财务费用:若贷1.8亿，10年期，利率0.07,利息总额约7900万!③投资回报：例：总投资3.5亿（不含购地价），50%贷款，投资回报期是12年，若是哪

3、个顾问咨询公司告诉你，根据其概算，投资个五星级酒店5年或6年就能收冋投资，那98%是忽悠，剩余2%是奇迹，但这奇迹，一般的投资者是轮不到的；④建设期：立项、设计6个月+土建10个月+设备安装4个月+内装10个月=30个月3、减轻初投资的资金压力——酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证（十•地）”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。这样，投资方可以极大地减轻初投资的资金压力，例如，一个挂牌五星级酒丿占项目，购地而积30亩，酒丿占建筑而积40000m2,总投资概算为4.5亿（含购地费

4、用7800万），可向银行屮请10期贷款2亿，这样，充分利用银行的力量,减轻初投资的资金压力。二、投资建设酒店的关键点:1、酒店的前期规划、设计——该阶段一定耍聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项口的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是:毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病:①景区内的酒店：A、整体布局——一般是酒丿占+配套别墅群，设计院由丁•对营销方而的空白,不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去？还是出租？还是全为酒店服务？若卖出去，买方必冇的其他需求设计，在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属

5、配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计。B、绿色环保方面——少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用,废水、废气、废物排放处理再利用；C、建造成本方面——投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任耍告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上；若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面的要求，施工可能出现沉降问题的处理……:②城由综合体中的酒店：A、各功能区域的分块——述是由于对房地产市场营销方而的空白，设计院不能给出建议酒丿占、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布。B、各功能区的相互支持、影响——住宅、酒店相对要求静，酒店要方使为

6、住宅、酒店式公寓提供服务，酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理，各功能区Z间交通的便利，通过流线设计对不同群体的相对分离，其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等；①单体酒店：A、配套功能区的忽视——较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置，停车场而积是否考虑了以后的增加量等等；B、实用性的欠缺——外立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测；C、建造成本的模糊——未向投资方说明：建筑高度方而，小高层、高层、超高层在建造成木上

7、和审批费用上的区别；客房建筑层高的设计最佳数值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造价是多少？为什么要取这个数？地下层建一层还是两层？成木单价是多少？地下地上的钢含量分别是多少？在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施？若投资方不问，设计院一般是不会主动交底，自己给自己找麻烦的。2、投资方专业酒店筹建人员的选定：①专业酒店筹建人员应兼备的能力：做过酒店总经理（懂经营管理）、能制作酒店经营预