浅谈物业“管理”、“经营”、“服务”的特点与联系

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1、本文由dearjzc贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT,或下载源文件到本机查看。浅谈物业“管理”“经营”“服务”、、物业管理这个行业是一个很特殊的行业，该行业当屮包含工程、清洁、安全、管理、服务、租赁经营等多而的专业知识。它不是单纯的服务行业，也不是单纯意义上的管理，更不是纯粹的经营活动，它是集管理、经营、服务为一体，且寓管理与经营于服务之中的服务行业。一、物业管理方而（一）定义而物业管理通俗的说法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具休定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，

2、按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人（使用人）提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。（二）物业的“管理”在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。在管理过程屮，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而月•房管部门捉供的劳务是无偿的，由于实行

3、的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主Z间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除口筹以

4、外，还包扌舌收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起來的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展,人们的需求。2.2管理的基木内容根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程小不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。物业管理

5、的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。物业管理的启动阶段工作包扌舌物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的止式成四个基木环节。2.3管理的特点物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这

6、既方便了业主，也便于统一管理，是充分捉高整个城市管理社会化程度的重要措施。物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业——物业管理企业实施对物业的统一管理。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门來从事和应的管理业务。物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠H己的经营能力和优质

7、服务在物业管理市场上争取口己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。物业管理经营型。物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。3.物业管理之“经营”3.1开展经营的必要性物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入。资木对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。诚然，管理和服务是物业管理金业的本业和对社会提

8、供的基本产品，也是物业管理公司存在的由场基础。但是，提供优质的管理和服务应是物业管理金业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益