物业综合管理与综合经营服务

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1、第八章物业综合管理与综合经营服务通过学习，要求学生掌握物业综合管理和综合经营服务的内容，理解治安、消防、车辆道路管理、物业环境、绿化、清洁管理的内容和管理办法。第一节物业综合管理与综合经营服务的内容第二节物业安全管理第三节物业环境管理第四节物业综合经营服务第一节物业综合管理与综合经营服务的内容一、物业综合管理的内容（一）物业综合管理的含义物业综合管理是指除物业本身管理之外，对物业使用者工作、生活的正常秩序和环境进行系统、全面的管理和治理。它包括物业的环境管理、消防管理、治安管理和车辆管理等。其中后三项为安全管理。（二）物

2、业综合管理的内容1．物业环境管理物业环境就是指物业周围公共使用的地方。从狭义上讲，它是指楼宇住宅以外的周围环境及公共设施；从广义上讲，它是指使用者占用其所有或租赁的房间以外的一切公共场所，包括过道、扶梯、公共厕所、会议室、电梯、公用浴室、餐厅以及楼宇住宅外的附属公共场所。2．物业消防管理物业消防管理的基本目的是预防火灾发生，对火灾隐患进行整改和治理，最大限度地减少损失，为业主和使用人的生产、生活提供安全环境。3．物业治安管理物业治安管理是物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外灾害事故等对所管物业开展的一系列管理活

3、动。治安管理主要包括安全保卫和维持正常工作秩序两个部分。4．车辆管理车辆管理主要是为了加强物业管理企业所辖区域内的交通管理，建立良好、正常的交通秩序，确保业主车辆不损坏。二、物业综合经营服务的内容业主或使用人的需要就是可经营的项目，包括了衣、食、住、行、娱乐、购物等各方面。（一）衣着方面1）洗涤服装服务。2）裁剪、制作服装服务。（二）饮食方面1）餐饮店、快餐服务。2）音乐茶社、咖啡屋、酒吧的便民服务。（三）家居方面提供搬家、房屋装修、装潢等服务。（四）教育方面与教育机构合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大

4、学等。开设书市、图书阅览室等。（五）娱乐方面开展各类文体娱乐活动，比如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。（六）购物方面1）在小区内开办商店，提供日常百货的需求服务。2）在小区内开办食品店，提供日常副食供应。（七）金融方面开办信用社。自动取款机。（八）经纪中介服务方面1）房产出租、出售中介。2）房产评估、公证。3）开设保姆介绍所。4）其他中介服务。（九）广告业务方面开展各种广告业务，如利用小区的户外广告牌进行广告宣传；小区的闭路电视播放有偿广告等。第二节安全管理物业安全管理包括治安管理消防管理车辆管理一、治安

5、管理（一）治安管理的含义和特点1．治安管理的含义治安管理就是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。2．治安管理的特点1）治安工作难度大。一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、进出口多，而且区内公司多，餐厅、歌舞厅、电影院、健身房、球馆等娱乐场所也较多，从而使区域内人员流量大，进出人员复杂，这些情况给制定和落实安全措施带来一定的困难。同时，众多的单位又有各自的管理部门，物业管理公司不可能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度较大。2）服务性

6、强。物业管理的任务就是为用户提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境。因此，作为物业管理公司的保安人员、要做好自己的本职工作，其首要任务就是坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨，强化服务意识，努力提高治安服务水平，认真做好治安防范工作。（二）治安管理的机构设置与职责划分1．治安管理的机构设置物业治安管理任务比较明确，不同类型、不同规模的物业保安部的机构设置不同。一般来说，物业管理规模越大，物业类型及配套设施越多，其保安机构设置越多。一般在保安部下辖办公室、门卫班、安全巡逻班、电视监控班、消防班、车场保安班

7、等。这种分班方式的特点是每个班治安任务专一，便于班内的管理，便于治安设备的管理。但这种分班方式的缺点是每个专业班成员（如门卫保安员）不能同时上班，要分成早、中、晚班及轮休等，因而不利于治安工作的统一管理。“四班三轮转”：将不同工作性质的保安人员按照每一班次的工作需要分成四个班组，每天有三个班组分别上早班、中班、夜班，一个班轮休，每个班都有消防、巡逻、门卫、电视监视、车场、内巡等保安员。这种分班方式便于治安工作的统一管理，但是要求班长应具有较全面丰富的保安工作经验。2.治安管理人员的职责划分（1）部门经理的工作职责（2）保

8、安领班（经理助理）的工作职责（3）保安人员的工作职责（三）治安管理的主要内容门卫、巡逻、监控1.门卫治安管理门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中占有极为重要的地位，门卫的素质代表着保安队伍的整体素质，从某种程度上代表着物业管理公司全体员工的服务素质。2．巡逻治安管理巡逻是物业安全的又一保障。3．电视监控管理要提