1香缇半岛营销综合性对策

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1、香缓半岛营销综合性对策简述亠、项目现况分析1、大环境不佳：自开盘ZFI始，政府正打压楼市价格，特别是打压投资客及投机客，估计至2011年底前，不会有松动。2、本项目分析：优势：A、本项目地处岳阳大道旁，临王家河，出入方便，为岳阳市城区唯一别墅群，另一别墅为岳州帝苑，临南湖；B、准现房，不必等待C、建筑风格为英式，建筑品质高，用料考究D、有水景，社区可塑性极强，王家河是岳阳市唯一城区内的河流劣势：A、小区规划不妥，建筑密度太高，给人拥堵感，没有别墅的气派与舒适度，象普通住宅宿舍区的规划；B、外立面色彩过于沉暗，给人压抑感，其建筑风格为英格兰式尖屋顶，人们认为类似

2、教堂，不太喜欢；C、产品过于单一，只有一种格局，客群面窄D、产品设计不合理之处a、入户大门太窄，不够气派；b、前庭花园太小，顶层无露台，特别是南面主卧室无大飘窗及露台，没有达到别墅“有天有地”的享受标准；c、顶层两个阁楼使用率不高，南向的阁楼可考虑去掉层顶，为敞开式露台；3、价格过高，在岳阳高层为3500元/*均价的市场，本项目均价8000元/iA高价为1.3万元/忙。对于岳阳市场而言较难接受。二、目前对策先从大局出发，重新给“香堤半岛”定位，例如：定位为'纯别墅'？即只有居住功能的居家型；或定位为“多功能型”，即：可居家、可办公、可投资？假若定位为居家型'纯

3、别墅'，在绿化，河岸景观上应投入和当的成本,塑造出能吸引买家的居家环境。如果为了销售，可以将功能扩容为“多功能型”，即：居家、办公、居家办公和共同办公。不仅为投资客着想，帮其出租，扩大售量。而且贵司也应着手宣传'企业总部'的概念，让中小型企业购买并于此办公。当然，停车位可考虑在高层住宅的地下室做为来访者的临时停车。因此，重新给项目定位，重新拟定营销策划，才能设计优秀的广告方案。以下为零星的一些观点，仅供参考：1、尽可能地调整产品及社区小环境塑造，加强本产品的价值力度，辅以附加值。2、认真设计本项目河岸的景观带，这是本项目的亮点所在，也是最大的一张王牌，使之成为

4、本社区公共活动、休闲空间。3、加强社区绿化设计及建设，多种些乔木，给人以绿意葱葱的感觉，提高别墅档次。在不同楼宇间（组团）设计不同风格、款式的绿化方案，形成错落有致、精雕细刻、令人赞叹的小景象，并添加有教育意义的绿化小品。4、加强营销人员的培训，特别是个人索质培训，加强置业顾问与客户的沟通能力练习，目前置业顾问年纪偏轻，生活阅历不是太丰富，与购买别墅的客户在年龄上、综合见识上差距较大，很难导引客户购买，绝大多数属客人自行决定购买。因此，尽量聘用年龄大一些、有经验的营销人员；5、加强人际关系营销。可做为售楼处坐式营销的辅助性营销手段。6、导入样板间装修，并提供一

5、系列装修服务，例如：装修方案效果图，房屋功能划分、家电摆设方案房屋配套导入一些高科技产品，如洗涤池用厨房垃圾粉碎机、入户大门用指纹密码锁、水冷式屮央空调（选配价格另计）；7、价格调整：380平米的别墅，赠送部分为100Hi?按1500元/m2计算为15万元,280平米可降低535元/nA花园按1000元/n?计算，可降低143元/m',共计可降低表价680元/忆8、将客户在价格上的注意力转移至别墅的价值上。小结以上仅为零星建议，并不系统，若要有效地推售本项目，应从宏观上加以全盘考虑、从中观上拓展出路、在微观上加强管理、执行力，以“综合性对策”应对这一次地产调控

6、。主要集中在如下几个项中：A、市场力分析：了解宏观趋势，通过市场力战略的有效进行，吸引冃标消费者及社会大众的广泛关注度，以此让目标消费者产生强烈的倾向度，有必要重新研究岳阳别墅消费市场特性及外埠客群消费特性；B、产品力分析：改善产品，使项目形成独有的市场定位与项目概念形象，强化项冃的现场表现力，并在结合市场力的基础上，使客户认可项目品质，接受项目所宣扬的独特优势及生活品味，并以此产生购买冲动；C、营销力分析：通过促销手段及事件行销手法与广告宣传的充分配合，在强化销售力量的基础上，把目标客户的购买冲动转化为实际的购买行为。三、广告思路广告宣传工作是配合营销工作的

7、，因此，首先先确认营销思路方才考虑广告策略，或是先考虑项口定位、形象定位再考虑广告策略。广告策略主思路：I）、强调地理位置E、强调建筑品质、低碳、高科技F、强调项冃傍河水、口然景观G、强调高品位社区H、强调目前岳阳别墅的稀缺性目前先就杨总要求提供几条广告主标，仅供参考:城区唯一亲水别墅！亲水而居，重返自然家园！择邻而居，与君为伍，百事待兴!与君为邻，百事待兴！市内桃源，亲水别墅！品质是豪宅的生命!品质是别墅的生命!缔造绿意居家，独霸亲水别墅动静自如，出入便捷惬意居家的榜样独霸香堤半岛，只听小河満水“（闻）独霸香堤半岛，醉迷小河淌水坐拥香堤半岛，卧听小河淌水漫步

8、香堤半岛，静享小河淌水在院子里观赏鱼虾