土地经济评价(城镇土地分等定级)

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1、第四章土地经济评价《土地评价与土地管理》土地经济评价：对土地利用经济效益的评定分等定级估价农用地城镇用地不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。土地经济评价的理论基础土地生产力理论杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地理论土地经济评价的理论基础土地区位理论农业区位论土地经济评价的理论基础土地区位理论区位地租市场距离作物A作物C作物B土地经济评价的理论基础土地区位理论付地租能力零售业工业和批发业多层住宅独立平房农业距离城中心绝对地租是土地价格存在的根源级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素垄断地租是导致特殊地

2、段土地价格高的主要因素土地经济评价的理论基础地租地价理论土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的理论基础地租地价理论土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的土地经济评价的理论基础土地供需理论自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。土地经济评价的理论基础土地供需理论第一节城镇土地分等定级与估价1.定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及

3、其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。一、城镇土地分等定级的含义2.城镇土地分等定级的体系一、城镇土地分等定级的含义城镇之间土地的地域差异土地等城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异土地级“等”和“级”两个层次的划分体系3.城镇土地定级的思路一、城镇土地分等定级的含义结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级采用多因素分值加权求和法，初步划分土地级别P=∑Wi·Fi1.确定定级因素的基本原则二、城镇土地定级的因素分析影响大，对分级具有重要作用覆盖面广，适用于城市各类用地反映土地质量的差异2.城镇土地定级因素罗列二、城镇土地定级的因素分析土地区位

4、繁华度交通通达度商服中心等级农贸市场高级商务金融集聚度道路功能与宽度公交便捷度道路网密度对外交通便利度2.城镇土地定级因素罗列城市设施城镇基础设施社会服务设施供/排水设施供气设施供暖设施文化教育设施文娱体育设施医疗卫生设施邮电设施供电设施公园绿地2.城镇土地定级因素罗列环境优劣度环境质量自然条件大气污染噪声水污染地形坡度洪水淹没与积水地基承载力绿化覆盖率2.城镇土地定级因素罗列其他人口密度建筑容积率人口密度建筑容积率用地潜力城镇规划3.《城镇土地定级规程》推荐因素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度

5、公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.21.资料收集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.因素权重的确定3.因素分值的计算三、城镇土地定级的程序与方法商服繁华影响度的作用分值计算3.因素分值的计算根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）销售总额、总利润；单位面积销售额、利润一般分为市级、区级、小区级、街区级中心Mi=100AiAmax三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响半径

6、，确定不同地段的作用分值繁华影响度的大小随距离递减Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算地块上繁华影响度分值叠加∑Fi商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法道路通达度的作用分值计算3.因素分值的计算道路的通达度由？？？来反映？不同道路类型的影响距离不同通达度由道路向两侧递减三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算依据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序，为各级道路赋值(0,100]，得Mi道路通达度的作用分值计算三

7、、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响距离，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（对于主干道）支路按实际影响推算，一般0.3~0.7km道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算不同地段通达分值的确定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.902个方向，0.811个方向，0.58道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法公交便捷度的作用分值计算3