帝王国际开盘前营销报告

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1、帝王国际开盘前营销报告近期市场速览：■在楼市调控政策不断加码的背景下，国内诸多地区楼市早早“入冬”，长达一年半之久的楼市调控和升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战，购房者的观望情绪进-涉加重。■2011年政策调控不断加码，开发商试图赶在春节结款高峰期之前加紧出货，进入下半年项目扎堆开盘，推售量巨大，营销活动频繁，优惠幅度也升级，但巨量房源同时上市，同质化产品竞争尤为激烈；■九江市第四季度房地产市场的观望氛围会比较浓厚，性价比高或者是区域价值高的项目，在市场上仍然保持了强劲的销售势头。口月19日九江“新湖庐山国际”超低价开盘，3500元/nf起价震撼市场，成交均价4300元/时

2、，当H成交超过百套。■修水“西班牙印象”11月20日开盘，开盘当日约40人30组客户排队。开盘结束后该楼盘宣称售楼55套，销售价格4500元/itf,实际成交价格为4200元/nf,销售套数除去内部认购部分预计为30套左右。“淡市”市场特征:以上现象得出目前市场以进入“淡市营销”，以往“旺市营销”的销售模式对房地产将是无效甚至有害的。淡市客户类型购买行为描述关注价值点刚性需求1、购买意愿强烈、受市场政策因索影响较小2、比旺市时多了选择余地和议价空间1、价格因索（总价、首付、月供等）是首要考虑因索2、可以忽视交通、配套等因素、换取可承受的价格改善型客户1、多方比较、出手谨慎、进行

3、楼审淘宝1、对项目的配套、品质有较高要求2、强调高性价比（不但物美述需价廉）投机型客户1、退出市场1、退出市场价值投资客户1、比改善型客户出手更加挑剔1、比改善需求的客户更加谨慎挑剔刚性需求客户成为淡市购买主力，但选择余地议价空间变大，决策时间延长；改善型、价值投资型客户更是抱着“寻宝”心理，寻求达到心理底线的高性价比产品，出手更加谨慎。常规思路不能解决淡市问题淡市客户行为旺市环境淡市环境主动寻找哪有新项目督目—__常規推广难以提起兴建有项目就赶紧去看不》看・如果ffilFb便宜.如吸引人的礼品和折扣.就可以希虑赶紧买，不然就没了,岀了问题要维权，要鏡不买就先别着介。可以先占万

4、一降价就再等等吧！也许还有更合适的ftX；这时候还捷价！告定卖不出去，再弄等-帝王国际当前营销需解决的问题及方法:产品策略:建立产品的高度，以建立楼盘在全县的制高点：方法一：“建设部”颁奖，申请评选建设部奖项；方法二：人打地王牌，品质牌，地段与配套的组合；方法三：挖掘新的建筑品质卖点（如节能、建筑风格、材料等）作为刚性需求的冃标客户支付能力低，最关心的是价格，价格策略成功整个楼盘成功一半。方法一：低于市场预期的特价房加上震撼市场的高折扣（85折），若我们核心底价定位4350元，价格表则应加上所有折扣损失，预计表均价在5120元左右。方法二：按揭分期，将首付款30%,分为三期，首

5、付当H付首付款的40%,半年后付30%,交房吋付30%。以120平米，均价4500元住房为例:4500元X120平方米二540000元原按揭方式现行按揭方式首付30%：170000元首付30%的1/3：70000元贷款金额：370000元借开发商:100000元02.6.30前还款50000元交房前（02.12.31）前还款50000元贷款金额：370000元销售后开发商可获：440000元冋款方法三：近期不公布价格，开盘当日公布价格，售楼员统一说辞为“与市场价格差不多，在4000以上”。推广手段户外广告：乡镇墙体（每个乡镇2块以上，全县不低于30块）电视台：每天游字（内容为：

6、政府旁、联盛边，南城核心。帝王国际12月17日特价开盘，将急速升值，电梯洋房3788元/nV起，开盘当日85折特惠，交2万抵3万，下定送豪礼。首付7万买三房。电话：75711117682222）直到12月17日宣传单页：通过夹报，商函直投2万份，售楼员投递2万份（人偶派单喜羊羊，美羊羊，灰太狼在广场长期派单）。短信广告：50万条，每天3万条，25H开始发布，短信内容（南城核心“帝王国际"12.17特价开盘，必将升值,电梯房3788元/册起，开盘当日85折特惠，7万买三房。2万抵3万。7571111）出租车后窗广告：内容“帝王国际”12.17特价开盘，必将升值，3788元/nV起

7、，开盘当日85折特惠，7万买三房。2万抵3万。宣传花车：3辆花车，12月9日起开始游街，并到每个乡镇派发资料。