主题策划---十月金秋

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1、告策划书策划人:贵州威影广告有限公司公司执笔人：张钊源二參一零年么月金龙房地产开发有限责任公司广告策划方案2010年5月6日本策划帖分为两大部分，第一部份是对本项目总休策划进行阐述，而第二-部份是针对住宅发售而制定的推广策略和相应的丁作计划。策划思路我公司认为，策划的关键是让项目持续旺销，旺销的核心是销售力。围绕这一理念，我们分别以销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传播、销售力实现等多方面进行阐述。第一部分:销售力全攻略、销售力分析(1)政策环境：*大力启动住房消费市场从全国来言，自1998年的第十五次全国人大以來，屮国的房地产作为未來的屮国的卩L

2、大经济支柱，其政府的政

3、策即发展房地产是今后的发展重点之一。2004年3月，政府规范了房地产市场，更加坚定了政策的立场。*从贵阳市的状况来讲，自三创一办战略实行以来，以贵阳市为中心，南明区和金阳新区为两翼的战略，给贵阳的发展带了很大的机遇，金阳新区是重中之重一一政府所在地，其战略的位置便成了商界兵家必争之地。于是，便需要一个高档时尚的居住小区。而在金阳的住宅开发方式却还停留在原先样式。(2)市场环境：住宅旺销势头不减，个人购房成为主流。随着房地产二、三级训场的联动及各种促销政策与措施的出台，贵阳训城镇居民购房意识不断増强，住房销售面积大幅提高。(3)行业环境：随着实物分房福利的取消以及城市居民购房意识不

4、断增强，商品房销售价格持续攀升，但对于贵阳市來言，其拥有现代化、时尚并结合大自然的高尚住房还未出现。2＞竞争对手类比3、项目理解/分析/总结(1)项目理解总占地面积:133333平方米容积率：2.0总建筑面积：总建筑面积约30力平方米绿地率：40.5%规划居住人口：2000户建筑密度：26%归纳如下：SWOT分析s_优势*发展商将不同年龄层次的人的活动特点与小区的设计相融合，为提升项目的人性价值奠定基础。*组团式发展策略，是项目长期开发建设中消费者、发展商双方满意的保证。*紧贴盐河，除了将以河作为道路结构，将园林景观融入到小区设计中，是独一无二的自然资源优势。*发展商白*;高水平

5、的开发队伍和销售，并在贵阳市内大有名气，可给消费者带来更多的信心保障。*贵阳市政府距离小区100米左右，从政策趋势来言，必然属于持续开发地区。w—劣势*项日发售时没有现楼，小区尚未形成，会影响买家信心，增加销售难度。*项目周遍仍为杂乱无章的平房小住户，区域环境，短期内难以完全得到改变。0—机会*项目规模宏大(满足不同要求)，配套完善，低密度布局，绿化面积大，对买家有很大的吸引力。*三创一办的战略提出向南北发展的城市规划策略，为项冃的发展和升值缔造了无限广阔的空间。*发展商管理水平已口趋成熟，可为项目推广捉供更多的支援(特别是社区文化的建立和物业管理方面）。T—威胁*项目规划建设的

6、时间跨度大，极易受市场的变化而左右楼盘的销售。*项目位处正在开发的金阳新区，对买家造成心理的不良影响（郊区购房）。*2007年，金阳地区将有更多规模宏大的项目投入市场，市场竞争环境更为严峻（如市屮心的写字住宅楼）。总结:综上所述，我们対本项冃的情况、所处区域路段、市场情况等都有了比较详细的分析和了解，无论是硕件还是软件方面，都是十分是有竞争力的一个项目。关键在于在推广过程中，在原有的优势基础上，如何对产品进行提升，在短时间内提高项目的知名度，创造其在金阳市场的影响力，进而达至旺销，是最主要的任务。二销售力的提纯第一节：命名建议根据本项目的建筑规划以及其倡导的绿色、高科技社区文化格

7、调，把此项H名、户型名形成建议。1.项目命名据经房地产成功案例分析经验总结，好的项目命名能叫人过目不忘，百听不厌，不造作、不媚世，它不仅是有利于项冃本身的形象推广，更可使一个专业房地产公司的持续发展创造品牌。东奥公司将其命名为“金龙国际花园”,借助“人居坡上，水入城中，山水相依，景自天成”的建筑理念,营造一个西班牙格调的风情小城。2、单位户型间接命名按不同的面积大小分别命名（137-280平方米）温馨型典雅型舒适型聚豪型第二节：项目定位本部分的策划是在销售力分析的基础上，结合竞争对手的情况，进一步推动销售力，尤其是独特竞争优势，并指出项目定位。包括：市场定位、功能定位、形象定位。

8、耍对项目进行准确定位，首先是结介本项目，其具有的优势十分明显，但这些优势并非木项目的专利。因此，我们必须要理清思路：从市场的角度：在现今竞争激烈，硬件同质化的年代，想永远领先是不可能的，要实现旺销，必须树立鲜明的项H形象，占领市场消费定位，令消费者认同。从发展商的角度：现在的操盘方法，已经不存在一招致胜、靠单一的市场定位就能成功销售的灵丹妙药。必须从全方位、多层面地发掘、深化、构筑项目的竞争势能，形成明显的差异化，才能保证项目的长期吐销。从消费者的角度：买家越来越重视物业的综合质