谈在建工程抵押评估及其风险防范

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1、谈在建工程抵押评估及其风险防范一、在建工程抵押评估1、在建工程抵押评估基本思路根据在建工程是否完成基础工程.主体工程、设备工程、内外装修.附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①完成在建工程±0以下的，应以取得土地的购置开发费用.已投入建筑成本及专业费用，加上利息.利润等加总积算用成本法进行评估。②完成在建工程±0以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用,加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、

2、利息、利润等用假设开发法进行评估。③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。类似于存量房地产进行评估。2、在建工程抵押评估中利润的确定决算，参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大。如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供了供水供电协议和交款凭证）。开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。我们从邻近调查情况发现，类似商业用房综合售价为7200元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增

3、容到位；三至六层的住宅综合售价为4500元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价2930元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它投入基本相同，用成本法或假设开发法综合计算结果产生如此大的差价，除楼面地价差别外，主要由利润产生的。通常商业用房利润高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接近预期的开发利润水平。所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度.状况等不同酌情考虑。3.抵押价值的确定1997年5月9日颁发的

4、建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》规定"抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”《担保法》第35条也作了相应的规定。抵押价值通常是抵押人逾期不能履行债务，抵押权人依法处分该抵押物时所能得到的客观合理补偿价值所作的估计、推测和推断。目前，评估机构抵押评估结果大都是给出市场价值，抵押权人再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。这样的缺点是把本应由专业估价人员进行分析推测的许多影响因素都交给了抵押权人自己来确定。抵押权人因专业所限，很难完全弄明白应扣减哪些费用及其数额的大小，信贷工作产生了困难

5、。为了确保本身的利益，采取降低抵押率的方法来减少风险，实际上抵押评估没能较好地起到应有的作用。因此，作为房地产抵押评估应充分体现出抵押价格，实质就是给出了银行抵押贷款最高限额，这样银行等抵押权人再根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度.贷款期限给予相应比例的贷款，不需要对该在建工程的市场状况.处置抵押物时的各项税费等进行分析，从而满足了抵押双方的估价需要，也达到了房地产评估的目的要求。为此，笔者认为，在进行房地产抵押评估时，其市场价值和抵押价值的关系应符合下列公式：抵押价值二市场价值-风险因素调整值-政府税费-处分抵押物的各项中介费。那么如何求取

6、扣减因素呢？①风险因素调整值包括抵押物变现及未来市场预测风险等，该价值测算在下面探讨；②政府税费，包括补交土地使用权出让金、土地增值税.营业税、契税等，随着房地产市场日趋完善，许多地区基准地价.标定地价.房屋重置价均已陆续公布，各项税费都有详细的规定；③处分抵押物的各项中介费包括评估费.律师费.拍卖费等，该项费用各地都有详细标准，也易于求取。4＞风险因素调整值的确定由于估价时点与处分抵押物的时点不一致，在经济波动幅度大、抵押价值高、贷款周期长、利率变动大的条件下，更具有风险。考虑处置抵押物是属强制行为，是一个不完全的公开市场，时间周期短，快速变现较

7、难。房地产不同，其变现难易程度也不同。从某市中级人民法院主持的两次房地产拍卖会的情况分析如下：①1998年4月17日拍卖会上共推出的房地产拍卖项目37项，总价值为2239.2万元，实际成交36项，其中办公楼2项由于类似房地产基本趋于饱和，成交价约为市价的71%；住宅34项分套拍卖，价位经济合理，竞价的都是急需住房的普通老百姓，迎合需求，成交价达到市价的90%；酒店1项由于位置较偏.整幢拍卖价值最大等原因未成交。②1999年7月12日拍卖会上共推出房地产拍卖项目10项，总价值为6190万元，实际成交仅5项。其中办公楼2项成交1项，成交价约为市价的70

8、%；别墅6项成交3项，成交价约为市价的73%；商业用房1项成交价约为市价的81%；位于郊县的酒店1项和厂房1项由于位置太偏