会所策划要素

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1、会所策划要索1、体量按照H前会所的一般特征，会所的建筑血积与项H总建筑曲积的比例为1：100左右。如锦绣江南建筑而积为40万平米，会所为3000平米，加上第四期入伙住户，会所面枳将日益减小，社区生活对周边商业利市政配套的依赖性加强。2、风格如果会所独立于住宅，建筑风格必须有特色，而会所特色必须与项目特色相吻合，但乂必须有区别，能体现整个项目传达的文化和精神理念。如锦绣江南会所建筑外观形似展馆和运动馆，极具现代感，但是没有与打中国文化牌的项H主题关联，假如设计为古典式的展览馆,或者仿故宫古代建筑，或者细部以江南建筑形态表现，则更贴近主题。3、位置会所的位置策划必须考虑到以下因素，第

2、一，服务便利性，第二，经营的便利性，第三，冋避地块的价值和增值区域。以下位置为会所常见的分布点，第一，靠近主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅价值；第二，靠近低楼层，对于高层住宅，较低楼层的价值比较低，同时考虑到对外经营，以及对高层住八的最少干扰，比较适合会所；第三，靠近景观资源差的-•而，留价值空间大的方向给住宅产品。4、功能功能即会所的经营业态，功能的定位必须结合儿个需要，第一，销售办公功能需要，如务必设计人厅和办公区间，第二，体现项目核心文化的需要，如以中国文化为核心卖点的项目，会所可以車点突出书画展览需要的展馆设计，笫三，普通娱乐休闲的需要，如设计棋牌室、桌球室

3、、一乒乓球室、茶馆等文化娱乐体育场所，第卩q,体现项1=1特色的需要，在体现核心文化价值的设计基础上，业态的设计应避免而而俱到，应该有侧重点，如把会所的核心功能定位为区域艺术中心，或者有特色的酒吧夜总会等，为经营铺梨。5、档次会所档次应该与项「I定位相适应，档次髙低的评价标准有会所规模、会所位置、会所装修、会所配套、服务质量、管理水平等，如别墅区的会所切忌做成大杂院式和敞开式的游戏厅,或者任人出入对外营业的低级夜总会，而大型普通社区的会所以5星级标准装修，高贵的外表拒人以千里之外。6、分期会所经营的内外结合是必经之路，所以前期会所策划应该具有前瞻性，提前考虑到经营性需求，如在会所

4、的分期建设，会所功能划分要保证结构可以修改，人防设施的预留（而目前流行的半地下车库在人防方而存在问题），拆建的便利性等。四、会所创新1、会所形式n双会所即基于临街的主会所基础上，在社区内部增加一个内部会所。临街会所的设计参照商业标准,主要功能是前期销售功能和后期营业性质的商业服务功能，最终以对外经营为目的；内部会所建于社区内部，体量不要求大，但是可以弹性划分，其功能为社区服务，不对外营业，在服务内容的设计上，与临街会所内容不能竞争，但是对外部商业配套形成价格优势，有利于留住内部业主，与临街会所形成互补的综合优势，与外部商业性配套竞争。目的，一是可以进一步提升社区档次，二是增强会所

5、与外部同类配套的竞争力，三是可以形成“以会所养会所''的良性模式，四是增加活动空间，满足不同层次业主需求。双会所比较适合大型以上社区配套策划，对于中小型社区不太适合。n虚拟会所与传统的会所牢间相对应，利川网络技术，建立社区网上会所，全天候为业主提供服务，进一步扩大业主和会员的沟通交流空间。传统会所具备的娱乐功能、商务保健功能大部分可以实现，如网上聊天室、网上棋牌室、网上游戏室、网上医疗室、网上购物、网上影院、网上商务预约等服务，会所管理的网络服务信息处理中心远程进行调控（如图所示）。2、分期会所（第一期销售功能、第二期整体功能再造）目前会所经营不善的主要原因是策划的前瞻性不足。对

6、于大型房地产项目，一•般开发周期3年左右，複至更长。而目前比较普遍的会所，是在项目第一期前阶段建成使用，并陪伴项目3年以上。同时，项目的分期开发策略，使住宅产品品质与时俱进和H益改善，反而使会所建筑形态和划分等迅速落伍。为了避免出现这一情况，会所策划应该与项EI平行前进，分期开发建设的稳妥策略（参照高交会展馆的分期建设）。具体步骤见下表。住宅项目进度会所进度会所功能第一期住宅第一期会所（适当超前建设，以内部服务为设计）销售和项目展示功能提供初期简单服务第二期住宅第二期住宅第二期会所（结合市场变化的修改方案,以利于商业转型为方向设计）保留销售部分部分投入内部服务第四期住宅（最后一期

7、）全部投入服务和经营取消销售场地如从发展的眼光看锦绣江南会所设计，就感觉过于保守，内部划分美感有余，实用不足。M于第三期住宅的入伙假设，该会所己经不具备提供大型业主聚会、大型社会团体活动的能力,包括前广场的实用性和美感均不够。所以，随着第四期的动工，该会所急需扩建，如在第四期发展第二会所，或者在前广场地段建设第二期会所，均不失为一个好的选择。小结：会所策划是在对住宅项目周边商业市政配套了解的基础上，综合项目特征，対会所的体量、位置、功能、档次等进行定位。只有进行科学的前瞻性的会所