00密山策划案

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1、密山市龙源商原顶目招商廿划书撰写人：王磊2007年4月23日第一部分-12-刖百第二部分总案依据第三部分项目全程策戈IJ、市场调研——、招商目标的确定、商户储备四、操作定位五、营销策划As顶目规划七、开盘准备工作八、招商阶段工作第四部分需甲方支持工作附：项目全程策划工作汁划表项目位置图第一部分密山市位于黑龙江省东南部。辖7镇14乡，人口43.6万，境内有5个国营农场，东与虎林相连，南与俄罗斯相邻，边境线长265公里，其中水界235公里。西与工业重地鸡西市为邻，北与七台河市相接，既处在东北亚“金三角”Z中，又位与对俄出I」黄金通道上。密山市历史悠久，地域辽阔，幅员3

2、843平方公里，地貌特征为“三山二水五分田”。乌苏里江一级支流一穆棱河贯穿全市。境内有全省最大的人工水库一青年水库和全国最大的国界湖一兴凯湖。是理想的旅游胜地。兴凯湖的大口鱼和美丽秀虾更是闻名遐迩。密山生态环境良好，土地肥沃。盛产大豆、玉米、水稻、小麦等粮食作物和烤烟、甜菜、片瓜等经济作物，是全省主要产粮基地之一，被评为全国粮食生产先进市（县），列入国家产粮大县、商品粮基地。密山交通便利，有国铁横贯8个乡镇，哈尔滨——密山、牡丹江市（鸡西）——密山的特快、直快、普快列车每H往返多次。公路四通八达，冇通往邻市县干线公路8条，直通俄罗斯海参歲市国际公路一条，连续多年被

3、省政府授予公路建设先进市（县）。第二部分总案依据木案主要是根据“龙源商厦”项口概况（暂称）、借鉴同行业和成功企业的做法，结合该项目的实际情况而制定。一、项目总论1、项目基本情况本项目座落于密山市中心商业区东安街，总面积13485平米。2、项目模式与合作方式项目经营模式：商业地产与租赁相结合。合作方式：委托销售与租赁。3、项目可行性报告的结论（1）本项目的投资总数：5100力（2）销售（买断）的收入一层1753+1000+80+320+466二3619平方米二层1753+1000+1200+320二4273平方米三层1753+1000+1200+320二4273平方

4、米四层1000+320=1320平方米一层3619平方米*65%二可出租面积2352平方米二层4273平方米*65%二可出租面积2777平方米三层4273平方米*65%二可出租面积2777平方米四层1320平方米*65%二可出租面积858平方米一层暂定买断价格1.4万元每平方米二层暂定买断价格1.0万元每平方米三层暂定买断价格0.8万元每平方米四层暂定买断价格0.6力元每平方米一层可出租面积2352平方米*1.4万元=32928000元二层可出租面积2777平方米*1.0万元=27770000元三层可出租面积2777平方米*0.8万元二22216000元四层可租面

5、积858平方米*0.6力元二5148000元总计可卖岀金额88062000元（百分Z百全部卖岀）88062000元*80%卖出率=70449600元(3)租赁的收入一层3619平方米*65%二可岀租而积2352平方米二层4273平方米*65%二可出租面积2777平方米三层4273平方米*65%二可出租面积2777平方米四层1320平方米*65%二可出租面积858平方米一层暂定租赁价格1600元每平方米每年二层暂定租赁价格1200元每平方米每年三层暂定租赁价格800元每平方米每年四层暂定租赁价格600元每平方米每年一层可出租而积2352平方米*1500元=35280

6、00元二层可出租面积2777平方米*1000元=2777000元三层可出租面积2777平方米*700元=1943900元四层可出租面积858平方米*500元二429000元总计年租金额8677900元(百分之百全部出租)8677900元*80%出租率二6942300元每年总收入买断：上限8806.2万元(100%)中限7044.96力元(80%)下限6164.34万元(70%)总收入出租:上限867.79.2万元每年(100%)中限694.23万元每年(80%)下限607.453万元每年(70%)由上而所列的数据可以分析为：本项目如采用买断五十年和租赁相结合的方式

7、，项目回收成木较快，收益较高。最差的冋收期为当年投资当年收冋成本，如能达到中等水平则当年收益率57.5%,如能达到最高水平则当年收益率为110%,所以说本经营项目可行。二、项目可行性分析1、效益评价(1)社会效益A、经济发展政策相适应，目前国家大力提倡民营经济及外国资本的进入B、平战结合的又一个台阶C、盘活国有资产，助其深化体制改革，从而适应目前的市场形势(2)对密山市民及社会的彩响A、丰富了生活，增加了亮点B、扩大了就业，改善了生活C、促进了经济繁荣，提高了经销商的经营环境适应市场发展方向(3)结论与建议结论：综上所述，本市场极具开发价值，同时能够创造很好的社会

8、效益，捉升