试论我国高房价成因与对策

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1、试论我国高房价成因与对策【文章摘要】房地产作为我国国民经济的支柱产业，引导并带动着众多相关产业的发展，事关国民经济的发展与健康运行。目前，高房价已成为社会颇受争议热点的问题，房价持续过快上涨长期处于价格高位将影响到居民生活和经济发展并将引发诸多社会问题。对高房价如何进行宏观政策调控与市场机制调节，探索并尽快建立抑制房价过快上涨的长效运行机制，是当前摆在我国社会与国家房地产行业政策制定决策高层一重要研究课题。【关键词】高房价；形成原因；对策房地产业健康发展与繁荣对经济存在刺激和推动作用，是城市发展的重耍支撑。如

2、果房价持续过快上涨长期处于价格高位，就可能超出社会经济系统的承受能力，引发房地产资产泡沫及经济危机。为保持房地产市场的平稳发展，发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用，维护经济持续稳定增长的良好局面，需要深入分析导致房价涨幅过快导致房价过高本质原因，以探索建立抑制房价过快上涨长效运行机制提供参考建议。1高房价形成原因1.1城市控规建设用地稀缺性与政府垄断供地鉴于我国人口多，耕地面积少，确保耕地红线面积丝毫不突破、不动摇是我国基木国策，土地是不可再生性资源，城市控规建设用地比较稀缺。而我国建设经营性住宅用地一向由

3、地方政府根据城市建设用地计划指标实行土地岀让的计划单一的供地体制，造成土地供应不能及时反应市场开发用地需求供地，且“僧多粥少”商品房开发市场竞争比较激烈，政府对土地出讣权绝对垄断抬高地价。1.2房价中所隐含的高昂土地出让金和税费人们购房所支付的价款中实际承担了租、税、费三部分，各种名目的税有12项，费有56项。并且收费体系比较混乱，存在重复收费、计征不规范现象。据《21世纪经济报道》报道，房屋销售额中有近70%都以税费的形式成为刚性的成木存在；其至，日前部分地王光楼面地价就已高达房屋市场行情售价的80%o山于

4、过高的税费成本，加Z房屋本身的建筑成本和地产开发商自得的一部分利润，房价可下降的空间实在不大。1.3需求旺盛导致房地产市场投资过热房地产市场过热发展的直接原因是需求拉动，需求冇两种:第一，城市化进程使中国城市人口迅速增加。第二，投资投机需求。来源有三：其一，目前国内实体经济的投资经营环境日渐恶化，产能出现严重过剩，投资渠道的缺乏使制造业的资金大量退出实体经济领域流向虚拟经济；其二，自全球金融危机后政府实行的一系列刺激经济的措施，如连续降低人民币存贷利率提高了人们的投资意愿，加之股市的持续低迷，很多股民抛售股票

5、套现，将资金注入极高利润率回报的房地产市场；其三，通胀形成的避险资金流向房地产。国内存在的这些大量游资热钱涌向房地产，形成了房地产市场很大规模的投资性需求，由此出现投资过热的现象。1.4地方政府因利益驱动原因不想松绑房价调控土地出让金是一笔很可观的收入，数据显示，2010年的土地出让金是2.7万亿，2011年的3.3万亿创历史新高。卖地因此成为地方政府补充财政收入的重要途径，此外房地产繁荣房价高涨对于GDP冇重大拉动作用，可以提升地方政府官员的业绩。财政部数据显示，地方政府对土地的依赖度是86.75%,而这种

6、土地财政的根源就在于地方政府的分税制。地方政府从根本上是缺少调控房价的动力的，使政策的执行效果和调控效果大打折扌】1。1.5房屋供应渠道单一，保障性住房建设严巫不足我国在1998年“国务院23号文”中明确规定，为80%的人提供经济适用房，为10%的人提供廉租屋，另10%的富人山开发商提供商品房，这是比较合理的住房政策，从1998年到2003年中国房价保持着相对稳定的状态。在2003年，住建部组织开发商出台了一个新的政策，把此前规定的80%的经济适用房概念改为具冇保障性质的商甜房，实际上变相取消了经济适用房，让

7、开发商提供的商品房比例上升到90%,而老百姓不可以自C买地口C建房，只能通过地产开发商购买，其他建房形式都被禁止，从而形成了一个高度垄断的市场，导致高房价。2应对措施建议2.1改革现冇建设用地制度，打破地方政府土地财政依靠，健全集体土地征用补偿并参与市场化竞争加快对现有建设用地单轨制度改革，打破地方政府土地垄断。尽快对农村集体土地进行改革，打破地方政府对出让土地一级市场的垄断，更有效地杜绝土地腐败，探求让集体土地同等参与国有土地出让城镇建设开发的土地市场化运作交易与竞争机制，加大征地补偿保障农民群众合法权益，

8、集体土地公开挂牌交易额按比例进行分配，女［h上交国家、地方政府税收部分、农民土地收益金及交纳失地农民社会保障金储备部分。2.2通过出台房地产税收政策及有效的信贷政策等经济杠杆打击遏制住房投机炒作尽快在全国建立房产信息管理系统与公安户籍系统实现信息对接，按户籍人口、面积指标与房地产累进税制度相结合的宏观市场长效调控运行机制，让“房叔”、“房婶”承受超额面积房产所缴纳政府巨额房地产资源占据调节税而不惜抛