谨防鼓励高价购房透支未来

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1、谨防鼓励高价购房透支未来名义上为了满足人民改善居住需求的二套房政策，本质上还是鼓励炒房，希望能够通过包括投机在内的住房需求把房地产市场拉动起来，促进资金进人房地产市场。2008年11月10日，国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大对自住型和改善型住房消

2、费的信贷支持力度，二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。那么，这些政策对于拉动内需刺激消费从短期和长期究竟能起到多大作用呢？房价与拉动内需国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市?从中国的情况看，住房和汽车应是消费中的两大热点，一旦这两个部分熄火，中国的消费增长将出现巨大的滑坡。2007年，中国商品房的销售总额是2.96万亿元，其中绝大部分是住房销售。2007年中国国内生产总值（按支出法计算）为26.2万亿元，其中消费占49%,大约是12.8万亿元，购房款占消费的20%左右，应该是一个很大的比重；另外一个部

3、分是汽车消费，2008年以来在中国批发零售业的销售总额中，汽车销售占了28%,成品油消费占了12%,这两个部分加起来占批发零售业销售额的40%o在中国的出口成为经济增长拖累，住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的经济增长的打击，将是非常明显的。然而，在房地产价格虚高、严重脱离城乡居民家庭收入水平的条件下，要想保证住房消费增长的可持续性，从理论上看几乎是不可能的。如果剔除住房消费中的投资和投机需求，真实的住房消费远没有近3万亿之高。住房需求的不真实表现在两个方面：一方面是商品房价格虚高，2007年全国商品房平均销售单价为每平方米3885

4、元。这个价格相对于2006年的3367元，上涨了15.4%,且是包含了全国县镇、经济适用房和限价房之后的价格水平。另一方面，在房价大幅度上涨的2003〜2007年，中国商品房的交易量是虚高的。原因在于商品房需求中包括较多的投机需求,不属于真实需求。对于这些炒家而言，买房的目的是为了卖房，房屋从开发商手里转到炒家手里，并没有实现真实的消费，所以这种占全国消费20%的购房消费是不可持续的。从这个意义上说，拉动经济扩大内需，不能依靠刺激国内居民购房。在现有房价虚高的情况下，鼓励老百姓买得太多，必然会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费；所以

5、不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。房价回落到一个什么样的水平，才有可能是真实的?事实上真实的价格水平，是要剔除掉房地产价格中的各种暴利，包括政府土地出让中的暴利、开发商的暴利以及炒房暴利。按此计算，全国城镇平均房价应是2000元左右。如果全国平均房价能降到这个水平,肯定会促进住房需求量的大幅度提高。房价下跌到合理水平将刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求。因为价格比较合理，原来不准备买房的现在也准备买了；另外一个可能就是刺激那些中低收入的群体加入到购房队伍中来。不管采取怎样的刺激消费方式，一个根本的原则是，必须在公平交易中实现

6、公众的消费；反过来，简单地把公众的钱从银行取出来，尽管短期扩大了需求，但是这个消费需求是不可持续的。因此，一定要在公平交易的基础上扩大内需,绝对不能欺骗消费者，这是一个原则；否则必然会加剧政府和公众之间的矛盾。二套房政策可能埋下按揭隐患国家出台针对房地产业的优惠政策，尤其是二套房信贷政策和免征营业税等政策，固然可以减轻购房者的负担，但这些政策对于房价回落的推动作用有限,而且可能由此引起按揭问题。从政府对于房价调控的各种手段效果来看，对房价压力最大的是扩大经济适用房的供给，并且越是在好的地段建设经济适用房，房价下降的效果越明显。这也是一直

7、以来政府和房地产开放商之间的博弈。但是目前地方政府为了防止地价和房价下跌，普遍把经济适用房建在了偏远地段，损害了经济适用房的应有现在的问题在于，国家放松了对房地产开发商的银根，包括开发贷款和消费按揭贷款两个部分都出现了明显松动，对开发商降房价的压力就明显不够了。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等已出台的政策上。在房地产信贷环境已发生根本变化的情况下,国家的倡议对房地产开发商是否有效，并没有一个必然的结果。但是当救市政策变成了开发商绑架银行体系的筹码时，政府要实现房地产调控目标，就困难重重了。现在，摆在房地产商面前有两个选择：一是获得

8、信贷喘息机会，并将包袱转给商业银行体系一一开发商集体不降价，房屋销售不畅，未来发生金融危机的可能性大大增加；二是房地产商集体竞相降价，推动一些比较乐观的白领群体踊跃购房。但当这些乐观的白领群体都已成为有房族