绿城会所研究全文

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1、目录总论第一部分会所现状及其分析第二部分会所的发展趋势第三部分会所功能空间经济分析附1:广州深圳大盘的会所及其配套设置附2：美伦会所入会说明及章程附3：北京街区俱乐部报道小区的会所目前所遇到最大的问题就是，是否能够口负盈亏或者减少亏损，不需要开发商补血自己生存下去。这就涉及到以下儿个关键问题，会所的经营模式如何、会所的规模如何、会所应该设置哪些功能空间，这些问题都会在下而冇所探讨。本文通过企发部以及项目公司对杭州、北京、上海、合肥、广州、深圳等地会所的调研，总结出一些解决以上问题的方法和规律。其它外地项目也可参照此方法对当地的会所做一定的调查。1、会所

2、经营方式和规模＞高档别墅：大多数别墅周边配套都不完善，需要会所捉供比较综合全而的配套服务，但是当别墅户数不多的情况，如果按照一般的比例关系进行设置，容易走到小而全的套路上。而且不论大小，别墅的会所仅靠社区业主是较难维持的，目前比较理想的解决方法就是用高级俱乐部的形式，采用收费会员制适度对外经营。小型别墅区会所建议参照深圳半山海景别墅的美伦会所的6500平方米的规模，各个功能空间都能够达到规模经营的效果。按照其内部人士估算,以其金卡用户200名，年费2万元计算，可以持平。（具休见附件）较大规模的别墅区（20万方以上）可以参照的参数，北京是10〜15n?/

3、户，上海别墅目前可以参考2%〜3%的比例。高档别墅1000田或20万方以上10〜20万方10万方以下会所形式、位置集中会所（入口处）、组团会所（组团内部）、商业街、商业中心集中会所（入口处），组团会所（组团内部）集中会所（入口处）会所规模1、总的公建配套规模控制在2%〜3%。2、其集中会所规模可以按需要与其规模、档次以及所在地相适应，比如上海马桥项FI甚至可以大于1万平方米，做成上海授大最高档的别墅会所，以规模和高档成为项目卖点之一。3、每8〜10万方一个组团会所,300〜500平方米。1、4500〜6500平方米集中会所，设计原则，考虑对外经营的规模

4、。2、每8〜10万方一个组团会所，300〜500平方米。4500〜6500平方米集中会所，设计原贝IJ,考虑对外经营的规模。会所经营方式1、集中会所作为高档俱乐部，可以委托高档酒店或俱乐部管理，以会员制的形式対外开放。通过价格和控制会员人数保障档次。餐饮外包给高档餐饮1、集中会所作为高档俱乐部,可以委托高档酒店或俱乐部管理，以会员制的形式对外开放。通过价格和控制会员人数保障档集中会所作为高档俱乐部，可以委托高档洒店或俱乐部管理，以会员制的形式対外开放。通过价格2、组团会所300〜500n?不对外开放，物次。和控制会员人数保管公司管理。2、组团会所不对外

5、开放，障档次。3、公建配套面积内商业街最好以出租为300〜500m2,物管公司主，以保障商铺的档次。管理。＞公寓公寓的会所规模比较有规律，一般市区的楼盘，周边配套比较齐全，这个比例就可以为1%到1.5%,而城郊结合部项目的会所，因为周边配套不完善，会所及公建配套规模需要达到2%〜2.5%（会所规模/小区规模）。20万方以上项目的会所就可以考虑进行拆分，将主要的生活服务配套和较大的体冇休闲娱乐配套放到集中会所；将便民的，日常简单的配套放到组I才I会所，前者由开发商进行经营，以出租外包为主，后者可以由物业管理公司代为管理。较大规模的小区可以通过设置组团会所

6、的方法为居民就近捉供H常的牛活配套，同时也能够解决物管经营用房和办公用房的问题。中高档公寓20万方以上10〜20万方10万方以下周边配套完善规模1%~1.5%,保证每10万方一个会所会所形式位置1、集中会所2、组团会所300方左右。1、集中会所2、组团会所300方左右。设置不设屮餐厅的集中会所。入口处。周边配套不完善规模2%〜2.5%会所形式1、集中会所2、每6〜8万方一个组团会所，可按千分之三、四的比例。1、集中会所2、每6~8万方一个组团会所，可按千分Z三、四的比例。设置不设中餐厅的集中会所即可，入口处。餐饮配套在外部的商业街解决。经营模式a）集中

7、会所——产权归开发商，以出租、外包为主，位置在出入口处。包含生活服务配套和体育休闲配套。b）组团会所——产权归业主，由物管公司管理，完全对内经营。设置位置比较灵活，可以放在住宅的底层，以8~10万方为一个组团单位。可以作为物业管理的经营用房和办公用房，按照千分之四、三的比例设置。2、功能空间设置会所中的功能空间按照成本、收益可以分为以下儿种情况:成本人成本小收益大餐厅（对外经营）茶吧（对外经营）棋牌房，客房，会议室收益小餐厅（对内经营），室内泳池，桑拿,保龄球其它体育休闲娱乐设施，组团内小超市，阅览室详见第三部分的功能空间经济分析。成本大收益小的功能空

8、间尽量少布置，成本小收益大的空间可以适度增加，成本小收益小的功能空间只要保证配备即可。如果周边