xx楼商业全程策划报告

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1、风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告L目录第一部分项目综合评估P31.1商场所在项目概况1.2交通路网环境1.3商业环境第二部分项目定位P82.1定位原则2.2项目定位2.3定位总结2.4商场成功的条件第三部分租金价格定位P133.1定价因素3.2定价策略3.3定价过程第四部分招商方案优选P174.1招商环境4.2招商方案总体耍求4.3招商方案的提出4.4方案相关指标的评估4.5方案销售影响4.6方案优选第五部份招商准备工作P235.1招商主体5.2招商対象5.3招商范围4.4招商物料准备2.4招商架构2.5现场管理第六部份招商计划

2、及实施P261.1实丿施战略及推广计划5.2招商实施5.3营销成本概算第一部分项目综合评估1.1商场所在项目概况项目一般特征■项目名称：风华盛世■区位位置：位丁•福皿中心区彩皿路与福华三路交汇处，位于未來中心区南部商圈的一级核心地段。■项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。■项目规模：本项目市两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。临福华三路冇840平方米（8米X105米）的商业广场、后冇400平方米的花园。延街面长105米，进深27米。■商场面积：1/F

3、2,07&55平方米2/F2,41&45平方米3/F2,430.67平方米总计：6,927.67平方米■物理素质：框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。■商场现状：整体已竣工验L忆商场内部水泥沙浆抹血、毛地皮；外墙血（1/F）为12伽透玻、（2〜3/F）为蓝玻和预留广告展示面；广3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设丿適已初步安装完毕。项目个体特征■商场整体外观呈现出明快现代的风格，幣体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所■商场周边通行情况良好，并FL随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅通的状态■延街展示面较宽，

4、进深稍显不够■住宅部分250户6刀份开始入住，将逐渐为商场聚集商业经营所需人气1.2交通路网环境25儿童医院少年宫人才L田曰金眉剧场民O江苏宾馅JiangsuHotelonsHubFuzhong金海力L杀高科利花园大庆江苏大阳FxrstTowe疋全田中JintiailM复弐中HuanggangM调研点车流量人流量车流特征人流特征东侧采出路(A)2900025000私车、货车、公交车本地居民、外来消费者、路过人流南侧福华3路(B)1800011500私车、公交车本地居民西侧岗厦入口（C）/7600/本地居民北侧福华路（D）/3100/本地居

5、民交通网评析:所处地理位置近邻两条交通要道——深南人道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。交通四通八达，又与新洲路、金出路、彩皿路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。处于政府规划的福皿中心区彩出路商业线屮心（未来中心区南区商业中心一级辐射范围），具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中髙档居民社区林立，消费资源丰富。C1相关点人车日流量表:（取RW50M,2003/5/29）1.3商业环境1.3.1商圈概况项目所处商圈为深圳又一-新兴商圈屮心区商圈，深圳屮心区作为一个高起点、高标准、

6、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈Z后又一崭新亮点商圈。在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步丿宙、莲花山、景出、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益强烈，屮心区的商服物业将出现前所未有商机。未来的中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至高点。项H位于屮心区商圈的东南部，属丁•该商圈的核心区域。区域内商业集屮分布在彩DO路南段。1.3.2区域商业概况C2区域主要行业调査表:L_行业分析:区域内的超市白货业供需两旺，而家居装饰行业总体处于一个上升阶段，五

7、金、家电业由于没有专业细分市场而造成商业密度太低；就规模来看，家居装饰已形成区域专业市场环境，商业空间很大，超市百货随人口的增加也会有一定的上升空间；餐饮受政府规划的影响在商业供应量上有一定的限制，随即会产生很人的商业缺口。1.3.3区域居民概况■片区日前的住宅区主要有岗厦村、福华新村、辛城花园、力景花园、新一佳与好百年的商住楼和港丽豪园（新盘）等，人口规模大概为：常住人口38,100人，暂住人口5.6-8万，总人口11〜14万人；其中暂住人口近72%,总数不稳定，波动大。（资料来源：深圳统计局）■由于该区处于城市屮心地段，房价房租较高，

8、居民的普遍收入水平较高，消费能力较强。经营种类店名经营规模（mJ）租金水平（元/Itf）商业饱和度（估算）平均趋势超市百货新_佳1600060（整租）86%0.77略升人人乐1200060（整