商业项目全程策划

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1、商业项目全程策划1、优势、机会点（1）新城区地产必然的增值性加上我项目所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景；（2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资；（3）合作商家““世界五百强企业之一””的品牌效应将大大增强客户的信心；（4）十年租约降低风险，并有稳定的回报；（5）产品的多样（写字楼、商铺、住宅）使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择；（6）发展商的实力以及××对操作同类项目丰富的经验；（7）老城区的财富中心尚在拆迁当中；皇骐·河滨花园的商业项目也要在2—3年后动工，在时间上我项目占定

2、优势；2、劣势、威胁点（1）利群拖沓多年对买家信心有不利的影响；（2）买家可能对商场整体经营管理的信心不足；（3）买家对项目的投资方式不够明确，到接受有必然过程；（4）新城区入住率低，基本没有形成商业气氛，商铺价格难以短时间内拉升；（5）皇骐·河滨花园的商业存量和规划对我项目将是一个巨大威胁；27（6）鑫都·新汇与我项目工期相吻，又处在同一区域内，将是我项目的第一销售竞争对手；（7）财富中心的宣传时期长，市场关注度强，积累了一定量的购买客群，对我项目造成很大的销售压力。一、项目定位1、案名（已定）：×××广场（SHOPPINGMAL

3、L）2、市场定位全频地产（保罗万象，住宅、商业、写字楼）、立体购物（从上到下的购物，不同年龄段的消费，不同性别的），全方位满足，高尚别致寓所(SOHO贵苑)，主体休闲广场。（1）商业业态市场定位：根据本项目的特点，及周边住宅楼盘、环境等因素再加上““世界五百强企业之一””品牌商家进驻，建议本商业定位为：集购物、休闲、餐饮、娱乐、专业市场为一体的综合性大型现代化购物中心（shoppingmall）立体购物，全方位满足，情景式体验消费。（2）、写字楼、住宅市场定位：27新城区没有高档的写字楼，胶州市里唯一一个打出写字楼概念的是有微强置业

4、有限公司开发的金融商务中心，紧邻永春家店商场，出租良好，价格为1元/天/建筑平米，但物业管理相当薄弱，缺乏专业性。因此建议我项目写字楼定位：胶州首席豪华办公写字楼，专业的物业，专业的管理，专业的服务；优良的环境，未来的准商业中心，升值潜力无限。金装大厦新城区的楼盘中，50㎡—60㎡小户型公寓还是有一定市场，但我项目的住宅是跟商业一体，没有住宅区的优势，价格拉升和市场去化有一定难度，建议从概念和服务上找定位：可以解决一切问题的空中SOHO别墅（SOHOLOFT）-----胶州市首家酒店式公寓住宅SOHO贵苑（3）×××广场产权式投资销

5、售方案定位×××广场将把商铺面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商务中心”投资模式。将地下专业市场，及地面商铺，（特别是拐角二层大空间建筑）写字楼划分为足够小的产权，进行出售，目标在于压低首付，并抬高单价，拉升利润空间。各个产权单位产品构成方案如下：A、把可划分的各产权单位面积控制在在20--80平方米之间。有柜台（拐角两层）、半开放式铺位（家居市场），独立铺等多种形式。B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%（或更高）。C、每个产权单位由银行提供五成十年按揭。D、购

6、买时，一次性返回5年租金回报。273、目标投资客户群定位（1）主力客户群：胶州市及青岛市中等与中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客户：胶州市及青岛高收入人群、胶州市周边市县投资者。特别是胶州韩资企业中的韩国籍雇员。商铺、写字楼投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在对市场进行全面调研之后，制订本业态的销售价格：编号物业形式套数销售面积（平方米）单价（元/平米）销售收

7、入（万元）C地下一层（洗浴、KTV）1350028003780D北侧金融商务中心4484052002517E西侧大型商铺51600520083227F东侧饮食商业街6257055001413G一层商业街（单层网点）14139580001116H双层网点商业街13400060002400I大型双层网点（服装百货）115005500825J一层内街商铺（单层网点）1113605500748K二层内街商铺（单层网点）1418705000935L办公用房（3-6层）721000032003200M商住两用房（3-6层）24615900350

8、05565合计58535233315、广场主题经营定位：（1）商场主题定位：地下一层主题：娱乐广场/专业市场A、对象：满足中高消费群体对娱乐休闲的要求，同时也提供家庭周末消费的场所和新城区家庭对家居产品的需求。B、产品：国际影院、KT