[业务]策划方法论

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1、■王志纲“哑铃模式”策划方法论■王志纲策划流程大势把握、策略设计、要素整合、顾问监理■王志纲市场定位座标系行业阶段、区域文化板块、企业发展阶段■行业阶段论实例：1、中国房地产发展阶段论2、中国白酒业发展阶段论3、中国餐饮业发展阶段论4、中国高尔夫发展阶段论■区域文化板块论“三性”与文化底蕴■企业发展阶段论“四力”与企业生命周期■市场突破点与引爆点■理念设计■雷达图跳出行业整合资源从“泛地产”到“泛经济”“四超”与“五出”■王志纲“哑铃模式乃策划方法论运营内容我是谁：大势把握项目定位：从哪里来，策略设计能不能做，在哪里，要素整合做什么，向哪里去？顾

2、问监理怎么做？运营目标“四力”“三性”“四超”人格力唯一性超越克隆（区域市场）管理力权威性超越常规（运作模式）机制力排他性超越行业（专业性）文化力超越冇形（项目本体）«五出”出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络■壬志纲策划流程大势把握策略设计中国经济大势项目总体定位区域经济大势项目理念设计区域市场需求大势、项目功能规划区域行业竞争大势项目运作模式区域板块文化底蕴项目经营思路项目推广策略要素整合顾问监理企业内部资源整合项目重大事件"

3、

4、/外部资源整合项目重要环节〉行业内部资源整合=^>项目节奏把握行业外部资源整合项目市场引爆项目品牌提升（策划是

5、催化剂）（策划是粘合剂）（策划是引爆剂）行业阶企业发展阶段■行业阶段论与众多的策划同行相比，王志纲策划方法论的一大特征是强调大势分析。对行业发展阶段的独特把握，是王志纲工作室的核心能力Z-O中国房地产发展阶段论纵观屮国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级；其后是从实物地产到概念地产阶段的升级；目前乂表现为从狭义地产到泛地产阶段的升级。中国房地产市场的发展卩介段市场状态炒家市场匸＞用家市场营销卖点炒地皮匸1卖房予=＞卖家居=卖环境=＞卖文化（生活方式）经营理念扌又机'=O实物地产＞統含他产（主题地产）（虚

6、）（实）（虚+实）发展战略狭义地产传业地产）==＞盪他产（复合地产）（只局限于行业内部整合资源）（跳出行业整合资源，与旅游业、农业、闲度假业、健康产业、娱乐业、体育产业、教育产业等嫁接）说明:1、概念地产是一种经营理念，泛地产是一种经营战略和思维方式，二者有联系，也有区别，不可混为一谈。2、一般来说，只有实施泛地产战略，槪念地产才能真正落到实处。如果只局限于狭义地产（专业地产）去做概念地产，往往是徒有空洞的概念。概念地产应该是有实质性内涵的，其根本价值不是为了宣传炒作与项目旬装，而是更好地满足消费者的需求。3、概念地产与泛地产始于卖环境阶段，主要

7、表现在卖文化（生活方式）阶段。开发商要想做出好的环境和好的文化（生活方式），就必须导入概念地产的经营理念和泛地产的发展战略，根据项目锁定的目标客户群的需求，提练出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间尺度上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备。1、炒家地与用家地产在我国房地产的起始阶段，即山计划经济到市场经济的转型的起始阶段，市场是明显短缺的市场，因而呈现为明显的卖方市场，所以，当市场的潘多拉盒子一打开，首先迎來的是以击鼓传花式的地皮炒作为主要特征的炒家地产阶段。在炒家地产阶段非理性的泡沫逐渐消退Z后，房地产回归理性，用家地产阶段登场了。用家

8、地产阶段一般乂可分为卖房子、卖家屈、卖环境、卖文化（生活方式）等儿个递进的阶段。首先是“卖房子阶段”。开发商开始注重建筑设计与施工质量，但比传统的职工宿舍进步不了多少，实质上还是栖风避南的駕；随着市场逐步山短缺走向过剩，消费者的要求也日益提高，于是开发商开始注匝立而与户型的创新（如大客小卧、双卫、复式等），即进入'‘卖家居阶段”，然而此阶段房地产卖点的竞争主要局限在室内；随着人们对健康和生活质屋追求的不断提高，“卖环境阶段”浮出水面，房地产卖点的竞争从室内发展到室外（小区），人们开始注重楼盘的总体规划因素,如建筑密度、容积率、绿化率，私密性、安全

9、性，绿地、湖泊、小品以及会所、大门、泳池、学校、幼儿园等配套设施相继成为卖点。随着社区环境竞争的升级，房地产开发日趋规模化，即山小区走向大社区乃至新城区的开发，而小区、大社区、新城区等又无不以自然与人文环境的营造为基木卖点。上述不同的阶段对房地产开发商提出了不同的耍求。早期只需一、两个点子即可启动市场，到后來难度越来越人。一个成功的项H，多为审时度势、适度超前的项H，即在人们都在同一个层面进行激烈的同构竞争的时候，能跳出来，在较高的层血（阶段）营造全新的卖点或卖点组合，引领房地产竞争的新潮流。当然，新的创意一经推出便被迅速追随、克隆，逼着人们挖掘

10、新的卖点，以至于各种背销新招层出不穷，域后，各家的“套路”趋于大同小异。2、实物地产与概念地产所谓实物地产，是与概念地产和对的概念，是指