(行业分析)天之韵策划案

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1、天之韻策劃案天之韻策劃案冃錄■—r市場篇—>X本案面臨的市場特徵二、消費者的調查三X本案及周邊市場悄況的調查四、價格的調查産品篇—>X産品定位二、産品優劣勢分析三、對産品的建議四、産品的指標建議五、臨河處理六、大門處理七、車位建議銷竹篇—>X總體銷竹策略二、銷售價格策略三X付款方式策略四、銷售預測五、銷售造勢-f.八'銷售準備工作厲告篇—>X推厲時機建議二、推厲總體策略三、總體形象定位四、包裝重點五、厲告總體預算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環境篇市場篇房地産業是一個風險與機會並存的行業，專業的開發商能從衆多的市場現象中分析找出消費者的真正需求，並予以滿足

2、，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們止確決策的依據。一、專案槪況及策劃建設目標1、位置與環境(1).專案位置：成都市南面，一•環路以內。朿•南•西•北四條道路圍繞四周。(2).交通便利.暢通：園區四周均有市政道路和園區本身道路，周邊有多條公共交通線路。距機場.火車南站近。(3).環境幽靜：園區周邊房産已形成.，多已成現房。主要以居民爲主•自然環境比較清淨。2•策劃建設冃標在小天小區內建成一個環境幽靜，規模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次•高品質的小高層電梯組式公寓群。3.園區的工程建設指標：(1)•專案占地面積：50畝(其中淨用地40.9畝)(

3、2).規劃建設專案：小高層宦梯公寓，園區屮心花及園林道路，化糞池.會所，物管屮心，簡業屮心.賓館等。4.建築物槪況：(1).主體建築爲小高膺宦梯公寓。總建築面積H0000平方米，屛數11-15屛結構上採用框架剪刀牆結構。(2).主打戶型：面積130平方米(70%)，100平方米(15%)＞膚面設計小躍式。停車面積約10000m2(3)綠化率47%.容積率25%.建設密度34%一、市場機會點分析(一)、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地産業的各種扶持政策出臺，成都的房地産市場空前活躍起來。總的來說，冃前的成都房地産開發存在著這樣一個特點：一方面是阁品房總體開發量大

4、，積壓悄況嚴重；另一方面是阁品房有效供應嚴觅不足，消費者買不到所需的房子。在這種市場條件-卜•，開發商只冇切實的從市場的需求出發，從消費者的需求出發，找出市場機會點、空白點，進行差異化後銷，才能在競爭屮取勝。成都市住宅市場，具冇如下特點：1、簡品房總體開發量過大，積壓現象嚴重政府爲了扶持房地産業的發展，不斷以減免開發商的各種稅費爲手段來鼓勵開發。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調動了消費者的購房熱悄。於是，冇的開發商盲冃地進行大規模開發，使成都的商品房總開發量迅速猛增，直至過剩，甚至出現一個區域內數十個專案同時開發的悄況(如府南河)。但是，

5、在這種大規模的開發行爲屮，真止倉得好的專案卻只是少數。商品房的大量積壓，使開發商們感到了市場形勢的嚴峻。冇不少號稱是大手筆、新槪念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“禹福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。1、市場有效供給不足，需求與供給發生錯位雖然市場上商品房的供應量如此之大，但仍冇衆多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者並不是沒冇購房的需求，而是两品房的供應與消費者的需求類型發主了嚴贡的錯位。因此，那些對準了購房者的需求的專案就能引起消費者的購房激情，從而創造出一個個銷售奇迹。（如“SOHO寓所”、“麗陽天下”等

6、）反之，那些與消費者的需求發生錯位的專案就只能在競爭中被淘汰，而成爲積壓另。（如“萬福世家”、“上河城”等）3、差異化營銷成爲佔領市場的有效辦法房地産營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，爲專案樹立鮮明的風格特色，與其他專案形成區隔，從而減少競爭，佔領市場。人無我有，而“我有”若爲市場所需，“我”就佔領了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數的槎盤在消費者中引起了罐動，一面市就被一擔而空，甚至被炒高數倍的價格發售。比如：“SOHO”、“都市驛站”、“麗陽天I、•”等，這些開發簡們看准了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現

7、了供需不平衡的空白點，進而去開發滿足這種需求的專案，冉配以各自不同的風格進行營銷，最終赢得了市場。2、挖掘專案潛力，實現等値營銷，將成爲房地産營銷的主要趨勢同一區位、同一檔次甚至同一類型的楼盤，因爲挖掘潛力的程度不同，其最終結杲也會大不相同。有的房子其本身價値並不高，單由於開發阁對其潛在價値進行了大力的挖掘，使其最終實現了市場價値的最大化，如“置信雙楠誼苑”，本來只有1600元左右的價値，置信公司通過各種手段，將英潛在價値充分的挖掘出來，最終將其價値提髙到2000元左右。這說明，只有挖掘出項冃的潛在價値並使其兌現的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發簡認識到等

8、値營銷的重要性，未來，等