【精品】成都市天之韵策划案

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1、成都市天之韵策划案市场篇房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。一、项日概况及策划建设日标1、位置与环境(1).项目位置：成都市南面,一环路以内。东.南.西.北四条道路围绕四周。(2).交通便利.畅通：园区四周均有市政道路和园区木身道路，周边有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。(3).环境幽静：园区周边房产己形成,多已成现房。主要以居民为主.自然环境比较清净。2•策划建设目标在小天小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电

2、梯组式公寓群。3.园区的工程建设指标：(1).项忖占地而积：50w(其中净用地40.9亩)(2).规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会所，物管中心，商业小心.宾馆等。4.建筑物概况：(1).主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积11000()平方米，层数11・15层结构上采用框架剪刀墙结构。(2).主打户型：而积13()平方米(70%),1()()平方米(15%),层面设计小跃式。停车面积约10(X)0m2(3)绿化率47%.容积率25%.建设密度34%二、市场机会点分析（一）、都市住宅市场背景分析随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起來。总的

3、來说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严匝；另一方面是商品房有效供应严匝不足，消费者■买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者•的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。成都市住宅市场，具有如下特点：1、商品房总体开发量过人，积压现彖严重政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费为手段來鼓励开发。而银行住房贷款的普及,以及去年的三次降息措施,更空前的调动了消费者的购房热情。丁-是，有的开发商盲目地进行大规模开发，使成都的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数

4、十个项H同时开发的情况（如府南河）。但是，在这种大规模的开发行为小，真正卖得好的项目却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。冇不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落，造成积压，如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。2、市场冇效供给不足，需求与供给发生错位最然场上商品房的供应量如此之大，但仍有众多的购房者买不到适合口己的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是前品房的供应与消费者的需求类型发生了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项H就能引起消费者的购房激情，从而创造出一个个销售奇迹。（如“SOHO寓所”、“丽阳

5、天下”等）反Z,那些与消费者的需求发生错位的项日就只能在竞争小被淘汰，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等）3、差界化营销成为占领市场的有效办法房地产营销Z根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我冇，而“我冇”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者屮引起了轰动，一面市就被一抢而空，其至被炒高数倍的价格发售。比如：“SOHO”、“都市驿站”、“丽阳天下”等，这些开发商们看准了市场上没有酒店式的小公寓，同时乂存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去

6、开发满足这种需求的项H,再配以各自不同的风格进行营销,最终赢得了市场。4、挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销的主要趋势同一区位、同一档次茯至同一类型的楼盘，因为挖掘潜力的程度不同，其戢终结果也会大不相同。冇的房子其木身价值并不高，单山于开发商对其潜在价值进行了大力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化,如“置信双楠谊苑”，本来只H1600元左右的价值，置信公司通过各种手段，将其潜在价值充分的挖掘出来,最终将其价值提高到2000元左右。这说明，只有挖掘岀项H的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越來越多的开发商认识到等值营销的重要性，未來，等值营销将成为房产营销总趋势。本案面临

7、的市场特征1、总体供过于求，局部供不应求口2000年以来，市场购买需求丁•开发量同步增长，总体上有效需求不足，供大丁•求，但区域内个别楼盘能在短期内完成100%的销伟，反映出市场无均衡性和开发水平的差并性。2、开发商注朿市场研究，但准确度把握不高。冇实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求，以便进彳亍产品定位，但在方法小不能百分Z百保证产品定位的市场准确度，造成人面积滞销。3、经济实用房畅销，小康型