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1、天之韵经典策划案1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。天之韵上海经典目录前言市场篇一、本案面临的市场特征二、消费者的调查三、本案及周边市场情况的调查四、价格的调查产品篇一、产品定位二、产品优劣势分析三、对产品的建议四、产品的指标建议五、临河处理六、大门处理七、车位建议销售篇一、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售预测五、销售造势2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。六、销售准备工作广告篇一、推广时机建议二、推广总体策略三、总体形象定位四、包装重点五、广告总体预算六、媒体建议七、立体化市场推广
2、建议环境篇市场篇房地产业是一个风险与机会并存的行业,专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求,并予以满足,从而抓住机会,获得成功。因此,市场是根本,是我们正确决策的依据。一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境(1).项目位置:成都市南面,一环路以内。东.南.西.北四条道路围绕四周。(2).交通便利.畅通:园区四周均有市政道路和园区本身道路,周边3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。(3).环境幽静:园区周边房产已形成.,多已成现房。主要以居民为主.自然环境比较清净。2.策划
3、建设目标在小天小区内建成一个环境幽静,规模和档次较高,园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电梯组式公寓群。3.园区的工程建设指标:(1).项目占地面积:50亩(其中净用地40.9亩)(2).规划建设项目:小高层电梯公寓,园区中心花及园林道路,化粪池.会所,物管中心,商业中心.宾馆等。4.建筑物概况:(1).主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积110000平方米,层数11-15层结构上采用框架剪刀墙结构。(2).主打户型:面积130平方米(70%),100平方米(15%),层面设计小跃式。停车面积约10000m2(3)绿化率47%.容积率25%.建设密
4、度34%一、市场机会点分析(一)、都市住宅市场背景分析随着政府对房地产业的各种扶持政策出台,成都的房地产市场空前活跃起来。总的来说,当前的成都房地产开发存在着这样一个特点:一方面是商品房总体开发量大,积压情况严重;另一方面是商品房4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。有效供应严重不足,消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下,开发商只有切实的从市场的需求出发,从消费者的需求出发,找出市场机会点、空白点,进行差异化营销,才能在竞争中取胜。成都市住宅市场,具有如下特点:1、商品房总体开发量过大,积压现象严重政府为了扶持房地产业的发展,
5、不断以减免开发商的各种税费为手段来鼓励开发。而银行住房贷款的普及,以及去年的三次降息措施,更空前的调动了消费者的购房热情。于是,有的开发商盲目地进行大规模开发,使成都的商品房总开发量迅速猛增,直至过剩,甚至出现一个区域内数十个项目同时开发的情况(如府南河)。可是,在这种大规模的开发行为中,真正卖得好的项目却只是少数。商品房的大量积压,使开发商们感到了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落,造成积压,如”北斗星花园”、”万福世家”、”盘古花园”、”新阳光健康花园”等等。1、市场有效供给不足,需求与供给发生错位虽然市场上商
6、品房的供应量如此之大,但仍有众多的购房者买不到适合自己的房子。这说明,消费者并不是没有购房的需求,而是商品房的供应与消费者的需求类型发生了严重的错位。因此,那些对准了购房者的需求的项目就能引起消费者的购房激情,从而创造出一个个销售奇迹。(如”SOHO寓所”、”丽阳天下”等)反之,那些与5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中被淘汰,而成为积压房。(如”万福世家”、”上河城”等)3、差异化营销成为占领市场的有效办法房地产营销之根本,就是要找出市场的空白点、机会点,为项目树立鲜明的风格特色,与其它
7、项目形成区隔,从而减少竞争,占领市场。人无我有,而”我有”若为市场所需,”我”就占领了市场。因此,虽然市场竞争如此的激烈,但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动,一面市就被一抢而空,甚至被炒高数倍的价格发售。比如:”SOHO”、”都市驿站”、”丽阳天下”等,这些开发商们看准了市场上没有酒店式的小公寓,同时又存在有这种需求的消费者,市场出现了供需不平衡的空白点,进而去开发满足这种需求的项目,再配以各自不同的风格进行营销,最终赢得了市场。2、挖掘项目潜力,实现等值营销,将成为房地产营销的主要趋势同一区位、同一档次甚至同一类型的楼盘,因为挖掘潜力的程度不同,其最
8、终结果也会大不相同。有的房子其本身价值并不高,单由于开发商对其潜在价值进行了大力
