投机购房过热的危害与对策研究

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1、投机购房过热的危害与对策研究随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住厉供求失衡，出现了区域性投机购房过热现彖，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近儿年，部分城市住房投机过热、房价连续快速飙升「方；价髙、住房対T成为困扰各界的最人民生问题和补•会问题。补会各界要求平抑房价的呼声极为强烈，引起了世界各国的关注及中央政府的高度重视。在美国著名杂志《福布斯》（2009112）评选的全球七大金融泡沫中，中国房地产仅次于迪拜位居第二。境外学者认为中国住房供应高度币场化，抑制了中低收入阶层的衣食行、教冇、医疗、养老等其他正常消费，致使社会利润过度

2、集屮于房地产领域。面对京沪深等城市的房价水平，回顾历史上与房地产泡沫密切相关的全球和区域经济危机，海内外诸多学者莫不以为，房地产是目前中国经济最大的隐患。在连续儿年全国“两会''上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点z—。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房民牛已经成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。投机购房过热的主要原因投机购房过热的原因比较复杂，主要Ill市场供求关系、住房被放大的资本属性•人们心理预期等因索决定。随着城M化进程发展，城帀居民婚嫁、改善、冋迁等住房刚性需求进入高峰期；而我国住房供应体系尚不完善,住房保障法律

3、缺失;房地产市场高度市场化，土地“招扌h挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使厉价逆调控而上涨，房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期，导致投资投机需求不断膨胀。仅从供求失衡角度分析，投机购房过热原因有三：（一）保障性住房建设与供给严重不足随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度币场化,保障性住房建设与供给严重不足。从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用住厉只占年住龙建设总量的5%左右，建设的廉租屋

4、的总和，只占年住龙建设总量的1%左右。全国人人常委会专题调研组调研报告显示，截至2009年8月底，保障性住房建设完成投资39419亿元，完成率仅为2316%。住房和城乡建设部政策研究中心课题纽也刊文指出：因一些地方财政状况紧张，2009年全国实物廉租住房婕设任务完成尚未过半。由此可知，尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次少住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。而对高房价、低收入的基木国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，人量城市屮低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列乂无力购房的庞大“夹心

5、层"群体。在刚性需求与投资需求共同作用的背景下，部分城市“地王”频出、开发商囤地捂盘哄抬房价、投机性购房占据大半市场、房价快速上涨自然难以避免。（二）住房供应体系未覆盖庞大的不在保障Z列又无力购房的“夹心层”群体针对城市的部分“夹心层”群体，管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种，政策性租赁房备受社会关注。按照政府丄管部门的公开表述，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适川房标准之间的“夹心层覽其关键问题在于：第一，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的65中央财经大学学报2010年第8期“夹心层”家庭。根据国际

6、经验，人部分家庭可承受的租房支出在总收入的1/3以下。如果租赁住房支出超过该比重,将导致生活水准下降。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公枳金、个税后可支配的收入。如此符合政策性租赁住厉条件的人数会比较多，政府盂要提供相当多的房源才能满足市场盂求。当没有足够的房源来满足市场需求时，提高准入门槛不对避免。一旦如此，政策性租赁房将而临与廉租房和经济适用房同样的问题，杯水车薪、长期轮候；第二，政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层咿应断层。这一住房刚性

7、需求郡体被推进商需房市场,加剧了住房市场供求矛盾。（三）商品房供应量少价高商品房供应量少价高的原因比较复杂c从供求关系看，保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商人量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售。加上刚性需求与投资需求旺盛,致使商甜房供不应求;从开发成木角度分析，高度山场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放人的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%;从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商

8、，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。根据上海易居研究院关于三个高房价领军城市北京、上海、深圳购买土地及商品住房建设数据分析，京、沪、深2009年的住宅施工面积、新开工面积、竣工面积（除北京外）