柳州项目营销策划案

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1、第一章市场分析5一、宏观环境因素分析51.1柳州经济现状及发展趋向分析5二、柳州房地产市场分析72」柳州市房地产现状及趋向分析72.2柳州房地产市场供求分析92.3房地产市场价格分析102.4房地产市场空置简析122.5各区房哋产市场特点及趋势12三、项目提案的原则及思路16四、商用物业发展的要点分析174.1商用物业的类型174.2商用物业的特征18五、广州商用物业的发展轨迹21六、柳州币商业环境分析236.1商业布局总体分布236.2主要商业物业竞争格局分析246.32001年-2002年柳州市商用物业销售市场

2、的简析256.4现阶段商用物业销伟市场的总结286.5商用物业市场的发展趋势分析296.6商用物业市场存在的现实问题3()七、柳州商业经营及市民消费行为分析337.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析337.2居民收入水平和消费结构分析357.3柳州市民消费心理分析387.4主要商业地段经营者分析43八、针对性的区域商情调査46&1调查目的46&2五星商圈主耍街区功能分析46⑴龙城路街区功能分析46⑵解放路街区功能分析47⑶文惠路街区功能分析498.3五星商圈主要商场经营分析508.4近期同区规划的彫响54九、客

3、户群体分析569.1目标客户群体569.2目标客户群的需求分析57第二章项H分析58一、地理位置58二、项目规模59三、项目现状59四、项目的资源整合604.1与城市规划前景的整合604.2与商业发展最高经营业态的整合614.3与商业经营功能的整介624.4与步行街文化的整介624.5与旅游资源的整合634.6与电子商务资源的整合634.7与事件营销策略的整合63五、项目SWOT分析655.1总衣655.2项目优势分析（S）665.3项目劣势分析（W）695.4项目机会分析（O）715.5项目威胁分析（T）74第三

4、章竞争对手分析76一、概述762.1区位因索（商圈因索）772.2产品因素（规模因素）782.3经营因素（经营定位）79三、主要的竞争对手分析803.1五星商业街803.2蓝色港湾823.3谷埠街国际商城833.4新时代商业港843.5温州商贸城853.6润和•时代广场87第四章项目定位88一、项目市场定位881.1市场定位理念881.2市场定位：88二、项目形象定位892」形彖主题定位：892.2支持点：892.3项H名称建议89三、项目功能定位903.1商场1-4层的区位划分903.2商场的商品定位

5、及功能定位913.3商品定位923.4功能定位92四、商场目标客户定位934.1租赁使用商场的目标群分析934.2商场的目标消费群分析934.3商场的目标投资经营者分析95第五章整体规划建议97一、项目总体规划思路971.1MALL的概念971.2建立具冇屮国特色的MALL98二、建筑风格建议992.1大厦建筑设计建议992.2具体建议99三、环境设计建议1013.1花的海洋1013.2动态园林休闲区1023.3音乐无限1023.4艺术之都102I丿4、设施配套建议1034.1商用项目的主要配套1034.2规划配套

6、设施的原则建议1034.3具体配套建议104五、商铺间隔建议1055.1大、小商铺间隔的对比分析1055.2相关建议1065.3商铺间隔具体建议：1075.4商户组合建议108六、物业管理/商业管理建议1096.1物业管理提前介入的工作1096.2商业管理提前介入的工作110七、商场其他规划建议1117.1人流引导1117.2交通组织1117.3物流输送1127.4辅助性服务设施113八、住宅部分规划建议114&1指导原则114&2具体建议118第六章总体营销推广方案119一、总体推广战略思路119二、营销策略12

7、12.1总体营销思路1212.2总体策划思路分析122三、主题宣传推广策略1263.1成立商业管理公司，同时制定招商政策1263.2“利润分成”计划1273.3“购铺易”计划128四、事件营销策略129•五、销售现场的包装策略1305」销伟坏境的整体包装设计1305.2销售中心的设计和布置1315.3展示未來经营空间133六、项目定价策略1356.1定价考虑因素1356.2商场销售价格建议1366.3住宅部分价格建议136七、招商策略1377.1策略一：提前介入制定招商政策1377.2策略二:有意识选择商户1397

8、.3策略三：经营商品类别与商场定为一致141八、营销推广实施建议1428.1销售条件及销售时机1428.2分阶段销儕总体战略1438.3销售实施计划144&4销售控制计划148&5销售促进计划的主要操作细则1508.6宣传推广策略1528.7媒体组合宣传重点1548.8销售人员培训157结语159第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1柳州经济现状及发展趋向