户型分析基础

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1、户型分析基础一、户型分析概念1.概念：在冃标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项冃的户型设计屮使用功能、平而尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。2.特点：户型设计综合分析的成果与项忖开发时间、空间、地段、区位、环境、投资等实际存在的理性条件有关，也与开发商的认识水平和投资需求、设计师的索质和水平、市场需求屮主要目标客户群的承受力和生活习惯等处于动态的感性条件有关。因此户型设计综合分析的成果往往不是唯一的，经常是多元的，但是只有经得起市场考验的成果才是正确的、高明的。3.目的：在符合产品定位的前提下，为置业者提供经济、合理、实用和

2、更加舒适的生活居住空间。二、当前市场流行的户型经济标淮分类（一）经济型，小康型，舒适型，分类又称紧凑型，普通标准；又称中品型，中挡标准；乂称咼品型，咼扌肖标准；豪华型，又称消费型，超级标准。（-）分级一般每一分类按不同功能设置、不同空间尺度、不同用地强度、不同组团方式、不同环境条件、不同物管标准等条件乂分成高、屮、低三级。但分级不象分类那样严格明确，经常互相交义相融。三、户型分析方向布局、朝向、楼层、实用率;布局是关键（交通路线、四、户型布局分析要点使用功能主要功能：私密区（静区）-主卧、公共区（动区）-客厅、功能分区、动静分离,卧室、书房、起居厅、支

3、厅、娱乐健身用房、公私明确等）。专用阳台和花园、特殊用房等共用景观阳台和花园等专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等平面尺度：面宽：主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙休轴线设计尺寸）进深：与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）而积：一般情况下等于面宽X进深1）•单室面积：单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）2）.组合面积：多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室）3）.交叉组合面积：两个或多个独立功能有

4、共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、支厅、通道、玄关）4）.交通面积：仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）空间环境层高间距采光日照通风观景空气噪声总图规模（用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等）物业分类单体幢号布置和朝向口然环境景观与绿化市政交通小区内部交通外部配套五、常见问题判断方式显性失误设计不合理（违反设计规范）功能不匹配或不完善（突出觅点后忽略或减弱必需功能）使用不方便（违反地区生活习惯）隐性失误设计粗糙、顾此失彼装修改造量人、研究深度不够模棱两可、怎么改都不满意观念分岐设计风格超前或滞后：前者需花成本去启发

5、和引导市场，后者掌握不好时机易滞销或呆盘；创新与风险并存：创新适度符合市场需求导向和地域特点，创新失度则面临市场接受度的风险，创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划；仁者见仁、智者见智，业内智者有争议，成则生、败则亡，非实力派慎Z。六、常见病例1.空间布置人而不当2.平面尺度不按家俱组合尺寸+交通尺寸控制3.进深和面宽一边过大或过小不和皿配4.进深和面宽方位与家俱布置方式不和配5.片而追求外立而线条，造成室内空间过多凸凹Z处不好使用6.交通流线不合理7.交通面积过大且功能单一8.黑房间9.追求空间视角变化牺牲实用性10.共亨空间人而不相匹配影响相

6、邻空间使用功能11.公共空间处置不合理12.竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服13.结构构件外露不平影响使用14.细节处理不当，漏项、尺度或位置不合理15.过多而无特色、缺主力户型、配比失度户型分析出发点一、户型分析不能绝对化1、好户型和差户型Z分不可绝对化，只能相对化；2、好户型未必是热卖户型，热卖户型未必是好户型；3、主力户型一定要是热卖户型。二、户型分析是动态的1.户型分析面对的是不成熟的、发展中的、多元化的目标客户群；2.户型分析的需求是随时间、区域口然环境、区域生活习俗、信仰和人文观念等因素变化的;3.户型向紧凑化和降底总价方向发展是必然

7、的趋势。三、户型分析出发点详下表开发商策划师设计师跟着大盘名盘走、追捧热销户型，自我感觉良好由需求、特别是市场潜在需求评户型强调功能、面积和技术规范，出图而不是出商品好吹产品特点优点，坐井观天通过市调和分析寻找产品市场反应最强点顺从开发商爱好或随意克隆时尚产品不愿承认产品弱点或缺点，低估竞争对手认真找出产品弱点或缺点加以调整后销控创新不适度或观念滞后，不了解地区习惯自定为专家定位外行不懂，听不进不同意见市场不买帐、目标群体模糊素质欠高又自翊清高，标榜创新又经不起推敲乙女士身体健康不好张扬老实厚道不会谎人干活实在不偷懒不图虚荣换位思考：（对某男士的评价）

8、甲先生皮肪黝黑篤缺心眼干活不利索安于现状关键；1.先细分产品（户型）特征后用错位思考、逆向思维