房屋租赁内训材料

《房屋租赁内训材料》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房屋租赁内训材料物权法定与合同自由一一则案例引发的思考案情简介1992年8月，甲与乙签定书面合同一份，双方约定，甲将其所有门市房的使用权长期转让给乙，乙给付甲16万元。该门市房的对面是甲的办公楼。甲与乙还约定，如果甲将其办公楼转让给他人，则乙公司取得该门市房的所有权。合同签定后，乙将16万元支付给甲。2004年7月，乙通过拍卖的方式将门市房的长期使用权转让给了丙。经查，房管部门的登记记载该门市房所有权及其所占土地的使用权人为甲。现甲诉至法院要求解除与乙公司所签定的合同，并要求丙返还该门市房。对于本案的几种不同处理意见：对于本案的处理有三种处理意见第一种意

2、见认为，甲与乙签定的是物权合同，甲已经将门市的长期使用权转让给乙，而且双方还约定，如果甲转让门市前的办公楼，乙就取得门市的所有权，因此乙在实质上取得了门市类似所有权的权利即取得了门市的长期使用权以及所有权期待权，有权将门市转让给丙。因此对甲的诉讼请求不予支持。第二种意见认为，甲与乙签定的是债权合同，甲仅仅取得门市的使用权，但是不能转让，因此，乙拍卖门市及土地使用权的行为无效。对甲的诉讼请求予以支持。第三种意见认为，甲与乙签定的合同实际上是房屋租赁合同，乙仅仅取得对门市的租赁权，根据我国合同法的有关规定，租赁的期限不能超过20年，因此，乙仅仅在20年内取得

3、对门市的租赁权。既然是取得租赁权，乙不能对门市作出法律上的处分，不能私自转让门市的使用权，因此乙拍卖门市使用权的行为无效，甲有权解除与乙的合同并有权要求丙返还门市。至于乙对门市的期待所有权不能成为乙处分门市的理由。一、对本案的分析思路本案的争论的焦点是乙是否有权处分门市的长期使用权。要解决这个问题首先需要弄清甲与乙签定的合同是否具有物权效力，乙能否取得对门市的处分权。这需要分析物权法定和合同自由的关系。其次如果乙不具有门市的物权处分权，则乙能否主张转让其享有的对甲具有的债权，这就要分析债权转让的具体条件。二、本案涉及的理论问题本案主要涉及的理论问题是物权

4、法定与合同自由、债权转让的条件。（一）物权法定与合同自由本案涉及的到的基本问题是甲和乙的合同性质，也就是说乙能否取得门市的处分权的问题。乙要取得处分权必须取得所有权，乙取得所有权的前提首先是甲和乙的合同具有物权效力。物权和债权是现代民法权利体系的两大支柱，物权与债权的严格区分，奠定了近代德国民法财产权体系的基础。但二十世纪以来，无论在法国、德国抑或日本，物权与债权的区分倍受批评，债权绝对性主张以及物权债权化及债权物权化倾向不断挑战传统理论，而从物权优位到债权优位的论述则为这种批判提供了重要的支持。但物权与债权的相互渗透、交叉与结合及其在某些领域、某些场合

5、的含混，虽然反映了其区分的相对性，但并不等于其区分价值的丧失。至少，在重新设计全新的权利概念并以此为依据重构财产法体系的任务未完成之前，传统的物权和债权的概念必须坚持，传统的以物权和债权为基准的财产权利体系必须维护。物权和债权的最主要的区别就是，物权是绝对权，债权是相对权，物权设定奉行法定主义，物权的种类和物权的效力以及物权变动的要件都由法律规定，不能随意创设新的物权类型，而债权的设定则奉行意思自治，当事人可以根据自己的意思享有权利承担义务，只要不违反法律的强制性规定，就具有法律上的效力。具体而言，物权法定指的的是物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设

6、物权,也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权法定主义是物权法的一条基本原则。物权法定主义包括四项基本内容：第一，物权种类必须由法律设定，不得由当事人随意创设。物权的类型都是由法律明确规定的，创设物权的法律主要是民法，其他法律也可能是设定物权的依据。所谓物权不得由当事人随意创设指的是，当事人不得在协议中明确规定其通过合同设定的权利为物权。一般而言，根据物权法定主义，当事人设定的物权必须符合现行法律规定，如果法律没有规定，则不能解释为法律允许当事人设定，只能理解为法律禁止当事人设定此种物权。如果当事人设定的物权在现行立法中是找不到依据的，则不能认为

7、该物权是合法的。第二，物权的内容只能由法律规定，当事人在法律关系中约定的物权以及物权法律关系的内容，只能是法律规定的内容。当事人在交易中所确定的物权的内容必须按照法律所规定的内容来解释，而不能按照当事人自己的意思来解释。第三，物权的效力必须由法律规定，当事人不能自行约定。物权具有对抗第三人的效力，具有优先效力等都是由法律规定的，当事人的约定与法律规定冲突的，只能在当事人之间发生效力，不能对抗第三人。第四，物权的公示方法必须由法律确定，当事人不能自己约定。我国法律规定，动产交付，不动产登记后才能转移所有权。交付和登记是所有权转移的法定公示方法。不经交付和登

8、记，物权的变动不对抗第三人。物权法定主义的确立首先是由物权的性质决定的，物权是支