老年公寓建设项目可行性研究报告

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1、老年公寓建设项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称新缘老年公寓1.1.2项目建设单位黄冈新缘老年公寓有限公司1.1.3项目建设地点1.1.4项目建设性质新建1.1.5项目建设规模及内容，项目用地面积2000亩，其中，建设用地604亩（含进场道路占地面积180亩），生态农业用地1396亩。新建各类房屋建筑面积113901㎡，其中迎宾区服务用房500㎡、老年公寓用房106381㎡、旅游度假村5100㎡、佛殿用房920㎡、共用工程用房1000㎡，设置休闲养老床位2500张，配套建设供电及给水工程、空调及弱电（含安保电子

2、信息）系统。购置康复、娱乐设备设施817台（套），购置电视机2500台、生活家具用具2500套、办公设备364台（套）、交通运输车3辆；购置旅游度假村设备1405台（辆、套）；新建进场及观光道路15公里，休闲广场2000㎡、场区道路、停车场94250㎡，砌筑围墙及护岸、护坡55000米，整治水库环境水面5000亩、改造溢洪道、加固大坝12000m³；新建景观景点30处（座）、景观绿化123750㎡；新建化粪池900m³、污水处理站1个、环卫设施300个。新建蔬菜大棚372亩，购置生态农业种植灌溉设施930台（件）。721

3、.1.6项目建设工期建设期为3年，2016年～2019年。1.1.7项目投资及资金筹措项目总投资101868.01万元，其中：建筑安装工程76831.26万元，设备购置费及安装费9753.54万元，工程建设其他费6135.54万元，征地及补偿费及土地流转费1230.04万元，基本预备费7417.63万元，流动资金500万元。项目资金来源：全部由黄冈新缘老年公寓有限公司自筹。1.2项目单位概况黄冈新缘老年公寓有限公司成立于2015年8月28日，经营期限为30年，注册资金壹亿元人民币，公司类型为有限责任公司。公司的经营范围：

4、养老服务；蔬菜、水果、花卉苗木种植；肉牛养殖；农副产品（不含蚕茧、烟叶）、预包装食品、家具、酒销售；卷烟零售；房屋建筑工程、装饰装潢工程施工。1.3报告编制依据（1）《投资项目可行性研究指南（试用版）》（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（3）《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（4）《黄冈市旅游发展规划》（5）《团风县旅游发展规划》（6）《关于加快实现社会福利社会化的意见》（7）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（8）《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（9）《湖北省实施<中华人民共和国老年人

5、权益保障法>办法》（10）《黄冈市民政事业“十二五”发展规划》（11）《团风县城镇总体规划（2012-2030）》（12）《老年人住宅设计规范》72（13）《老年养护院建设标准》（14）《公共建筑节能设计标准》1.4报告研究范围1、项目建设的必要性、可行性2、项目选址及建设方案3、项目建设规模及内容4、环保、安全、消防5、项目总投资估算及经济评价6、社会评价1.5报告编制原则1、项目建设符合中共湖北省委湖北省人民政府《关于推进湖北大别山革命老区经济社会发展试验区建设的意见》；2、项目选址要符合养老公寓、老年人养护院选址的

6、基本原则和基本要求；3、项目的建设规模要适度，并根据《团风县旅游发展规划（2016-2025）》(初审)来确定各功能的建设面积；4、项目功能的设计应符合实际要求；5、室内装饰选型应根据总投资规模确定档次；6、消防设施和消防通道设计应满足消防安全要求；7、遵循《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国节能能源法》等相关法律和法规。1.6研究结论本项目规划以旅游推动养老公寓走向全国连锁，达到国家标准化的旅游观光和养老一体化。项目建设符合国家和地方投资政策，选址合理，交通便利，建设规模适度，投

7、资切合实际，建设周期适当，资金来源渠道明确，建设项目是必要的。72项目建成后，正常年份实现营业收入21680万元/年、利润总额5193万元/年，上缴税金2513万元，投资利润率5.10%，投资利税率6.29%，税前财务内部收益率（IRR）为2.75%，财务净现值NPV（IC=8%）为-31951万元。投资回收期为16.08年。税后财务内部收益率（IRR）为0.93%，财务净现值NPV（IC=8%）为-40974万元。投资回收期为18.52年。盈亏平衡点（BET）61.49%。从效益上看项目是可行的。技术经济指标表序号项目

8、单位数量备注1项目总用地面积亩20002土地流转生态农业用地亩13953建设用地面积m2605含进出道路用地180亩4房屋建筑总面积m21139015建筑物占地面积m232384折合48.58亩6用水量万m³/d43.367用电负荷kW145848项目总投资万元1018688.1建设投资万元1013688.2铺底流动