征地留用制度健康运行的模式选择与创新对策研究

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1、征地留用制度健康运行的模式选择与创新对策研究摘要：以帘用地保值、增值，并实现帘用地收益的合理分配为出发点，通过对现实中五种典型的征地留川模式和约束因素分析，找出其中存在的问题和对策。关键词：征地留用制度，模式选择，约束因素，实施对策基金项冃：湖南省社科基金课题“湖南土地超用制度研究”(09YBB103)；湖南省科技计划项冃“新农村建设背景下村级集体经济发展路径研究”(2014SK3219)村集体如何才能经过经营管理，使留用地保值、增值，并实现留用地收益的合理分配就成为社会的焦点问题。现就不同留用地的开发模式加以比较，找出留地安證政策存在的问题,并捉出相应的对策。一、征地留用制

2、度基本特征分析随着我国城镇化建设的加快，城市周边的农地人量地变为城市建设川地，为数众多的农民也因此而成为市民，如何安置和补偿失地农民成为一个突出的社会问题。经过广东、福建、浙江、湖南等地多年的实践，已经形成为一种较为有效的模式——帘地安置。从实践效果来看，征地留用制度使农民的实际补偿得到了更好的保障，鮫好地缓解了由于城市建设征地血产牛的才盾，成为全国范围普遍实施的-•种安直政策，但由于政策连贯性、管理标准、台账管理等相关制度不健全，各地不同程度地岀现了失地农民留用地拖欠现象。如广州市市辖区从1992—2007年的十五年间存在留用地历史欠帐的有273个村，面积达13361亩工。

3、南京大学金哓斌博士认为，留川地制度的慕本特征表现在留川地权属类型、利川方式、留地川途、帘地比例和收入分配五个方面⑵。1.留用地权属类型。目前，留川地有实物留地和建设用地指标留地两种类型，这就使其权属性质分为留用国有土地和留川集体土地两种类型我国多数地区采川的是留用国有土地的方式，即在城市规划时预阳一部分土地供失地单位和农民经营二三产业。但也有少数城市采有葩用集体土地的方式，既在征收土地时，没有土地征收手续，只有农地转用手续。2.留地利用方式。从利用方式上来看，当前的征地留用地有村集体主导型和政府主导型两个类型。村集体主导型是指以村集体的形式来开发和经营留用地，而政府主导型留用

4、地则是在村集体不能独自完成开发吋，山主导完成开发建设。1.留用地用途。即留用地是用于工业、商业、住宅还是公益事业。2.留用地比例。即在留用地安置计划当屮，第二、三产业用地而积的比例，这在全国来说没有统一规定，都是因地制宜地进行核定。如温州市是按7:3的比例来执行，而长沙市则按毎人55m2比例来计算生活安置帘地指标，按6%〜10%的比例安排生产安置留地指标。二、各地典型的征地留用模式分析1.杭州模式。杭州征地留用模式的探索开始于1998年，主要标志是《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》。在该《规定》当中提到在撤村建居的过程中，村集体门J按不超过10%的比例预留集体经济发展

5、川地，并从土地川途、比例、利用方式、开发主体、土地权属、权益分配等六个方面来对超用地做出的规定。1999年4月23日，杭州市政府办又出台了《关于杭州市“撤村建居”集体所有土地处置补充规定的通知》，第一次明确提出了10%留川地制度，并要求严格执行相关规定，确保留用地川途不变，确保留川地权屈不变，留用地进行非农建设时不收取各项规费。2•温州模式。温州市政府从鼓励失地村和失地农民发展第二、三产业为出发点，提出按比例为被征地村预留安置川地的做法。具体计算方法是，每征地1亩，一、二、三类地段的返回面积为120m100m2W80m2,留用地第二、三产业之间的分配比例为7:3；当安置用地

6、全部用于发展第三产业时，返回面积调整为45m40*和35m%对二产返回用地和容积率不超过1.5倍的三产返回用地政府不收取土地出让金。3.上海模式。上海市于2005年起在郊区、农村推行集体留用地制度，使得农民开始长期亨受土地和集体资产所带來的收益。具具体操作方法：（1）以村为单位，按转化为建设用地土地面积5%〜10%的比例为村集体预留土地（各县、区可根据实际情况加以调整），实行一次规划选址、分期实施的办法。如果在城市总体规划当中，村里的土地全部规划为基本农田，乡镇应按5%的比例从各类工业园区中为其调剂留用地指标。（2）帘用地的选址应按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，应该

7、以有利于集体经济发展为出发点，遵循“统一布局、合理安排、相对集中、集约使用”的原则。当木村不能落实留用地时，由所在乡镇异地安排。（3）留用地主要用于开发收益长期稳定的项目，不准开发商站住宅，不准进行风险担保。所开发项目可通过承包、租赁、集体经营等形式管理，但必须经山集体决定，实施民主决策。留用地所得收益应该投资公益事业或辅助农民增收。（4）留用地归国家所有，村集体拥有土地使用权，应按规定办理使用权初始登记。3.广东模式。2007年，广东省政府以推进征地制度改革，妥善安置失地农民，规范留用地管理为出发点，