我国商业地产经营模式探析及对策研究

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1、我国商业地产经营模式探析及对策研究摘要：针对我国商业地产普遍存在的市场定位不准、模块化开发、忽视后续经营、运营模式漏洞、融资渠道单一、缺少相应人才等问题。在研究了国内主要的商业地产经营模式后，对其经营模式进行了分析和阐述，得出了国内商业地产经营模式存在的问题，并总结出一些对策。关键词：商业地产；经营模式；对策中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198(2012)04-0003-02??1商业地产的定义商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写

2、字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为：“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性,分别表示了硬件基础和莫所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具冇的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。近儿年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业

3、地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生爭物，行业开发运营的理论述未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。2我国商业地产主要经营模式的特点随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基木有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、

4、只租不售模式。2.1纯销售模式纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商來说是个很好的选择。但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现I木I境，最后导致

5、投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间,不利于开发商持续发展。因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。2.2租售结合模式租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。？2.2.1订单模式订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求,并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与

6、相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。在国内，刀达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费,使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三

7、，发更具冇科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。但是，订单模式也存在其劣势。首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退岀合作或无法履约，导致关系改变。第三，未来主力店与非主力店之间的孑盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都冇可能使整体利益受到影响。？2.2.2售后返租模式售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产