通乾销售策略

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1、通乾拉菲项目研究报告一、产品分析1、项目概况项H名称通乾拉菲开发商山东通乾集团建筑单位天齐集团代理商深圳同致行（中国）物业顾问第--太平戴维斯物业地址张店世纪路与鲁泰大道交汇处物业类别住宅、写字楼、豪华综合项R特色复合地产，国际化社区建筑类別高层占地面积61810平方米建筑血积348707平方米容积率4.43绿化率64.30%户数共1400户开工时间2006-09-01竣工时间2012-12-01开盘时间预计2011年〔2月入住时间2012-12工程进度已封顶(2011-10-26)停车位写字楼271个停车位；住宅1600个停车位装修状况毛坯，奢华装修2、项目组成一栋28层高五

2、星级酒店（1・4层为配套层，5-12为酒店式公寓，13・27为酒店客房）一栋28层5E屮级写字楼一栋25层住宅（已交房）三栋31层住宅（在建）3、在佔:产品情况在伟全智能5E甲级写字楼：1・7层开发商白行持冇，作为写字楼配套；7-28层为出售产品，总规模约5.6万耐。（1）平而布局图一7-28层平层分布图如下：楼体成长方体，总长约94.2米，总宽约22米，标准层单层面积2001.1平方米，单层共36间，南向20间，北向16间；走廊宽约3米；单间写字楼开间约3.925米左右，进深约10米左右，户型面积区间在50-70m2ZN（2）户型配比户型面积(m2)套数（套）比例（％）507

3、7097.270222.8总计7921004、待售产品情况待售产品为剩余3幢31层住宅，户型区间在157-1000nfZ间，豪华装修，总规模约18.6万耐。5、在售部分卖点分析（1）配套优势硬件：通乾戴维斯屮心配备13米超高豪华挑空大堂、8部品牌电梯、600余停车位保障办公效率；设有多媒体商务中心、总裁会议室、VIP会议室、豪华地下人堂，包含标识系统、屯子显示系统、停车系统等高端写字楼专属的VI系统，更配备髙端电梯"达控制系统、国际前沿中央新风及空调系统、国际先进的玄饮水装置、国际标准智能消防、监控系统、国际一线高科技车库停车系统，国际水Wi-Fi无线上网系统。软件：第-太平戴

4、维斯，为入驻企业提供商务办公物业特色服务，一站式安排会议、洽谈服务，门厅商务管家实行礼宾接待服务、事物接待帮助服务，商务双语礼宾接待。（2）开发资源优势引入国际化高端资源包装，第一太平戴维斯物管，英国希尔顿逸林酒店配套，英国维度景观设汁，美国HBA酒店装饰，日本KKS建筑规划。（3）户型优势写字间单间建筑而积50・70平方米，产品面积小型化，总价降低，贷款压力小，吸引以投资为主的中高端客户群体,扩大了客户群体范围。（4）房源优势本项H房源为现房，顾客无期房心理预期风险。（5）销售模式优势通乾戴维斯屮心20年返租计算表阶段回报率1・3年5%4-6年7%7・10年9%11-14年1

5、1%15-17年13%18-20年15%通乾戴维斯中心投资收益计算（总价：A）阶段年回报率年回报（元）阶段总收益（元）累计总收益（元）1-3年5%5%A15%A15%A4-6年7%7%A21%A36%A7・10年9%9%A36%A72%A11-12年11%11%A22%A94%A13-14年11%11%A22%A116%A15年13%13%A13%A129%A“20年回租,10%年租金回报,第一太平戴维斯全程服务运营;5-15年回购,5%年物业增值,通乾集团实力保证”的销售模式是吸引客群的关键。6、销售情况分析（1）价格分布及折扣-价格分布：通乾•拉菲此次开盘，出侶房源为7-2

6、8层共计约790套，阿波罗老业主加上整层（7层）团购客户，剩300余套房源，起价8860yd/m2,戢窩价为11368yd/m2,层差价在20—100剜nf不等，均价为10000元/m1-1折扣优惠：VIP会员专亨特惠：10月29n—11月15口入会客户，每张VIP卡优惠房款20000元11月16n—12月02口入会客户，每张VIP卡优惠房款10000元优惠券冲抵房款：凭通乾戴维斯中心投资说明会入场券优惠1000元，参加投资说明会的屮奖客户凭奖券冲抵相应房款，故高优惠30000元一次性付款专享优惠：选择i次性付款的客户可享总房款5%优惠老客户感恩礼遇：凡购买通乾集团所开发项目的

7、客户及通乾拉菲项目老业主均可亨2%总房款优惠大客户优惠专享：一人一次购买2套一4套者给予额外优惠2%一人-•次购买5套一10奁者给予额外优惠3%按时签约，优惠更多：按约定时间签订购房合同的客户，在折后总房款基础上亨受额外优惠4%（2）销售情况及分析2011年的上半年开始蓄客，于10月29口开始认筹，认筹客户实际认筹83纽，经过34天宣传推广Z后，定在12月3口开盘，开盘当天现场客户约50余组，当天成交约60套房源。综合分析，解筹率为76%,成交率为20%。初步估计当天成交额约3300JJ元，