房地产中介协会司法建议书

《房地产中介协会司法建议书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、可供大家了解下这类方面的知识哦司法建议书厦门市房地产中介行业协会：近年来，我院在审理存量房（即下述二手房）买卖合同纠纷案件中，发现中介机构提供的二手房买卖合同范本存在诸多不规范之处，系造成二手房纠纷案件居高不下的重要原因。为规范二手房交易、减少二手房买卖纠纷，我院对两年来受理的二手房买卖合同纠纷案件进行调研，就中介机构提供的二手房买卖合同范本存在的法律问题进行汇总分析，针对签约主体、不同类型房产的交易以及合同范本中有关户口迁移、中介费承担、合同解除权等约定的规范提出法律对策，以期通过行业规范减少纠纷的产生。现就有关问题提出如下司法建议：一、签约主体的规范1、关于夫妻共有房产

2、的出售。《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但《婚姻法》亦规定，婚姻关系存续期间取得的财产除非夫妻双方有特别约定，否则应当归夫妻共同所有。现实中，夫妻购置房产后将产权仅登记在一方名下的现象极为普遍，由于上述两部法律规定的冲突，导致审判实践中存在大量因夫妻一方出售共有房产而引发房屋买卖合同效力之争，对此理论界与实务界争议也很大。为减少纠纷，建议房屋买卖合同签订时如出卖人已婚，应要求其配偶共同到场签属合同或出具同意交易的书面声明。调研中还发现伪造配偶授权委托书及签字出卖夫妻共有房产的案件，建议对配偶的身份尽最大努力审慎审查，如配偶本人无法到场的，应要求

3、配偶出具经过公证的文书。2、关于代理人签约。房屋权属人无法到场而由代理人代为签订房屋买卖合同的，建议应审慎审查授权委托书的真实性及委托权限，特别是产权人系未成年人的，应从保护未成年人利益角度出发，房产确需出售的，应要求其父母共同到场签署合同或一方签署另一方出具同意交易的书面声明。二、搦曷贷慰产的交易规范1＞交易价格的规范审判实践中，交易价格构成约定不明主要发生在交易房产为已设定按揭贷款的房屋，因房屋总价的具体构成与贷款余额的偿还、每月供贷的偿还紧密关联，由于约定不明导致双方对已付购房款及尚欠购房款的金额产生争议。为此，建议在确定有按揭贷款房产的交易价格时，应明确两项内容：一

4、是尚欠银行的按揭款（包括本金及利息）是否计入总房价；二是按揭贷款的偿还是否计入已付购房款。2、付款方式的规范（1）在需按月偿付银行按揭款的情况下，应明确约定是由出卖人还是买受人每月负责偿付按揭款。在出卖人已办理银行按揭贷款、房屋尚未解押，买受人也缺乏一次性支付全部购房款能力的情况下，应明确约定已办理的银行按揭贷款是由出卖人继续偿付，还是转由买受人负责偿付，如转由买受人偿付应同时明确承担义务的时间起算点。（2）在需先行解押再办理房屋过户手续的情况下，应明确约定承担解押款支付义务的是出卖人还是买受人，支付的时间和方式。如诉争房屋与其它房屋存在“捆绑抵押"，为避免争议，还应明确解

5、押款的偿付人及偿付范围，即支付的解押款是仅限于诉争房屋，还是须为“捆绑抵押”所涉房屋提供全部的解押款。三、尚未办理所有权初始登记房屋的交易规范买卖尚未办理所有权初始登记的房屋，买卖双方系依据出卖人与开发商签订的商品房预售合同约定的房产情况进行交易，而商品房预售合同的履行潜在一些不确定因素，如预售面积与实测面积不符涉及面积差价款的多退少补以及该面积变化对二手房交易价格是否产生影响，开发商逾期交房涉及逾期交房违约金利益的归属等。为确保交易双方的利益、避免纠纷产生，建议买卖尚未办理所有权初始登记的房屋时，应就商品房预售合同履行中潜在的可能影响二手房交易的情况作出明确约定。对带有租

6、户的房屋买卖合同，由于承租人的介入，使法律关系愈加复杂。买卖双方不仅应就房屋交付方式是实物交付还是租约权交付作出明确约定，还应处理好承租人优先购买权的相关事宜。承租人享有优先购买权，这不仅是对承租人权益的保护，也是出卖人对买受人自由选择权的一种限制。因此，带租户的房屋买卖合同，要认真审查房屋租赁合同。首先，出卖人要将房屋出卖的信息依照约定或法定的期间提前告知承租人，出卖人也要将房屋出租的信息在签约前告知买受人。其次，承租人放弃优先购买权应提供书面承诺；在租赁房屋存在合法转租的情况下，次承租人亦享有优先购买权，且基于次承租人对租赁房屋的实际占有和依赖关系，其享有的优先购买权优

7、于承租人,故亦应征询其意见。承租人或合法的实际承租人放弃优先购买权的，可以合同附件、补充合同的形式予以载明。五、户口迁移约定的规范房屋买卖合同对出卖人户口迁移时间没有约定或有约定迁移义务但未约定相应的违约责任，导致争议处理时缺乏合同依据，无法保护守约方的利益。为此，建议：首先，户口迁移问题应列入买卖合同的主文，避免口头承诺。其次，对办理户口迁移的时间及相关义务的承担应作出明确具体的约定。第三，对违约责任的承担需明确约定，避免因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接依据。六、中介费承担约定的规范按照《合同法》的规定，中介费