房地产简单总结

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1、房地产的特点（与其他经济物品或财产相比）1、不可移动性（位置固定性）2、耐用性（耐耗性）3、异质性（差异性、个别性）4、高价值性5、供给有限性6、投资与消费双重性7、房地产实体构成的二元性按照房地产开发程度的分类：分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房。生地：无改良物、建筑物、基础设施的土地，通常指将用于房地产开发的农地。熟地：对生地进行改造如进行基础设施建设、道路修建，从而增加了效用及价值后的十•地。毛地：是指将要进行再开发改造的旧城区土地。房地产开发与经营的特点1、开发成本高，投资量大2、开发建设期长，投资周转慢3、市场具有地区性和分散性4、需求具有稳定性5、涉及面广，综合性强涉及部门广——

2、规划、勘察、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、经管、人防、教育、一卫生、绿化、环境、金融、基层行政法律法规多——公司法、民法、城市规划法、房地产管理法、十•地管理法、合同法、继承法、国有土地使用权出让转让暂行条例、物权法6、政策性强房地产开发与经营的卞要程序1.投资机会的选择（投资机会寻找、筛选、决策）2.项冃定位（理念，用途，客户，设计，价格）3.前期工作（项冃确定后一开工建设前）4.建设阶段（质量，进度，成本，安全）5.租售阶段（销售形式，方案，宣传）6.物业管理（经营，管理，服务）对地产市场结构与市场指标：对地产市场结构1、总量结构：是从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数

3、量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。2、区域结构：是分析在全国不同地区Z间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差界3、产品结构：是从经济发展阶段出发，考察房地产市场屮住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。4、供求结构：是针对某一物业类型，分析其山场内部不同档次物业的供求关系；并从W场发展的实际情况出发，判别各供给档次和需求水平之间是否协调。5、投资结构是根据投资者参与市场的不同投资冃的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。房地产市

4、场的划分1、按地域范围细分：如北京市房地产市场、上海市房地产市场、天津市房地产市场等。2、按房地产用途划分：如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。3、按存暈增量划分：通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场。4、按交易形式划分如土地买卖、租赁和抵押等子市场；新建成的房地产销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等了市场；存量房屋租赁、转让、抵押、保险等了市场。5、按目标市场划分如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；老年住宅市场、青年公寓市场等。房地产市场:一级市场（土地使用权出让市场：一级土地市场）二级市场（土地使用权转让市场：二级土地

5、市场新建商品房租售市场〈増量市场或-•手房交易市场沢一级房屋市场）房地产泡沫与过度开发的区别与联系1、区别：（1）过度开发和泡沫，是反映两个不同层而的市场指标。（2）过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。（3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循坏屮所处的阶段不同。（4）市场参与者的参与动机不同。2、联系.房地产泡沫与过度开发，是房地产价格屮非基木价格的不同程度的体现；“过热”不-定就产生泡沫，但过热是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。丿另地产市场的宏观调控1土地供应政策和地价政策（1土地供应政策：核心是土地供应计划2.地价政策）2金融政策3住房政策4城市规划5税收政策6租金和价格控制房

6、地产企业的特征：1.房地产产品的地域性，空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域性2.土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性3.房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势影响房地产开发场地选择的要素分析（一）区位分析：城M总体规划、各年度社会经济发展计划、周囤环境（二）场地分析：开发项口场地条件（三）开发潜力分析（四）获取场地开发权的方式：岀让、转让（五）影响场地选择的因素汇总：1、城由规划；2、自然条件；3、市政基础设施条件；4、交通通达程度；5、停车条件；6、环境条件；7、公共配套服务设施完备情况；8、当前土地使用者的态度；9、土地价格；10、供求条件。不同类型房地产项对位置的特殊要

7、求（一）居住项目：1、市政公用和公建配套设施完备程度2、公共交通便捷程度3、环境因索4、居民人口与收入（二）写字楼项目：1、与其他的商业设施接近的程度2、周围土地利用情况和环境3、易接近性（三）零售商业项目：1、公共和私人交通方式的便利程度2、与人型商业零售项口规模匹配的区域购买力3、竞争性零售商业项口的影响（四）工业项目口标市场的确定（1）冃标市场确定的含义：在市场细分的基础上，根据自身的资源与