房地产简单投资方法修改

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1、第三章房地产投资分析方法第一节地段打分法区位地段是很多种因素的综合，也是决定是否得到预期收益的前提。看表格，你计算下学校后门赤沙地段的区位分数，判断其值不值得投资。考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。第二节租赁投资市场分析例一A套房子，售价22万元，月租金1500元。B套房子，售价60万元，月租金2500元。假设投资房子时为一次性付款。请问在哪种情况下投资较为有利？方法一：租金乘数法（以12为标准）租金乘数＝投资金额／第一年潜在租金收入1)当租金乘数<(=)12时，是投资的最好经济收益值；2)当租金乘数>12时，很可能会

2、带来负现金流，导致投资失败；例二A套房子，售价22万元，月租金1500元。B套房子，售价60万元，月租金2500元。假设A房子首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房；而B房子首付15万元，每月按揭供款2000元，2年后交房。请问在哪种情况下投资较为有利？方法二：8-10年收回投资法投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／[（税后月租金－按揭月供款）×12]1）当投资回收年数是在10年左右或以内的则为最好的投资收益；2）当投资回收年数是在10年区间以外的则为较差的投资收益或投资失败；例三一套房子，2003年时售价22万元，月租金1500元。这套房子2007的售价已经

3、上涨到60万元，而且月租金已达到了2500元。请问2003和2007年比较，哪年投资比较合适？方法三：15年收益看回报法1）如果该物业的年净收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；2）如果该物业的年净收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；3）如果该物业的年净收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估计算题1江南新苑一期某单位2003年时售价120万元，税后月租金4000元。该小区二期2007的售价已经上涨到200万元，而且税后月租金已达到了5000元。假设2003年时首付40万元，每月按揭供款2000元，1年后交房；而在2007年时首付70万元，每月按揭供款350

4、0元,2年后交房。试运用8-10年收回投资法，判断哪种情况下投资较为有利？方法四：直接资本化法总资本化率＝第一年的营业净收入/投资价值营业净收入＝第一年的月租收入-空置与欠租损失-营业费用。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。计算题2聚德花苑某单位房子购买总价为100万，建筑面积为80平方米，现在每月租金为1500元。空置率与欠租损失率为年租金的3%，中介费用为第一个月租金的一半。试计算该单位房子的直接资本化率。方法五：如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积/100，则认为该物业物

5、有所值。如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积/100，则表明该投资项目尚具升值空间。第三节直接观察法1跟着大鳄走谁是大鳄？KFC爷爷、麦当劳叔叔第三节直接观察法2、看房看房再看房第四节SWOT分析Strengths优势Weakness劣、Opportunities机会Threats威胁例：求职SWOT简历例：项目的SWOT分析1、竞争优势（S）高起点，高规划的产品优势：从目前来看，一个纯的高层住宅在郑州市绝无仅有的，如果项目的产品形象树立起来，这样一个带社区大花园的高档次的产品会引起郑州楼市的震荡。环境优势：紧邻市政规划三角公园，市政公园利用的好，可以作为项目的私家

6、花园，资源的稀缺性也会让项目在区域楼盘中脱颖而出。客户优势：公司积累有一定的高端客户。可以充分挖掘这些资源，推进销售。地段优势：东区由于立交桥的阻隔，土地资源紧缺，可以说，目前可以进行大规模开发的土地已经为数极少，作为绝版地块，我们的地段价值尤显珍贵。2、竞争劣势（W）临近立交桥，使项目的交通组织受到影响，在风水上也会有所顾忌。环城高速路上车流量大，噪音相对较大，对住宅来说，私密性、安全性和居住的环境就会受到一定的影响。市政上规划金水路沿线有很多高档商业，处于金水路东与商贸路的路端，商业街得不到延续，对商业的兴旺是不利的。3、项目面临的机会（O）区域楼盘情况普遍不佳，而市场的期望

7、值又很高，这对公司的项目来说存在风险，但更多的是赢得市场的机会。在这样的情况下，如果公司凭借实力以及优良的产品优势，在推广销售环节不出现大的变故，定能在区域市场上独树一帜。项目周围的住宅楼盘如名门世家，银基花园等，虽然销售情况不尽如人意，但不论是规划设计，还是产品建设，价格定位都不失一个高档楼盘的特质。在市场还不景气的情况下，他们托起了片区市场的房价，为以后公司项目的售卖定价打下了很好的基础。届时，项目定价高，是自然而然；定价稍定，又具有了很大的价格优势。可以说在市场价格拉升之后