购房付款策略模型

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1、购房付款策略模型摘要：买房，对绝大部分百姓而言，是个人消费行为屮动用资金额最大的项口。本文主要讨论了目前比较流行的集中购房的付款方式，并针对按揭付款中的最为常用的等额木息还款法和等额木金还款法利用已有的利率转化函数进行数学模型的建立，通过实例来比较两种述款方式的优劣。为了适应年轻人发展前期还款能力较弱，发展潜力强的特点，本文还提出了等比本息递增和等差本息递增还款法，并通过数学模型的建立，比较了4种方案的优劣。关键词：按揭付款、等额本息、等额本金、等比本息递增、等弟本息递增一、有关知识介绍目前，购房的付款方式有很多种，这为不同经济能力的购房者提供了较大的选择余地。购房者需根据口身的

2、经济实力、购房中可能遇到的风险等多项因素，再慎重的选择适合自己的付款方式。概括而言，目前最具代表性的付款方式冇三种：1、一次性付款：一次性付款是指购房者在签订购房合同后的-•段较短的期限内（一般为1・2个月）付清所有的房款，可以享受一定的折扌11（一般为97%）；2、分期付款：是购房人根据购房合同的约定，按约定的时间分几次付清全额房价款。分期付款一般情况下多在购买期房时采用，通常的做法是购房者按所购楼宇的工程进度，约定付款时间，一般为首付房价款的20%,3个月后支付房款的50%,再3个月后付20%,交房吋付清10%的余款。3、按揭贷款:按揭贷款是廿前市场上使用最多，较为合理的一种

3、付款方式。它是指住房购买者以其所购房屋为抵押，向银行屮请贷款，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者分期支付贷款本息的一种付款方式。其中按揭贷款还款方式分为：1）等额木息：等额木息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。每月还款额计算公式如下：［贷款本金X月利率X（1+月利率）八述款月数］一［（1+月利率）八述款月数一1］2）等额木金：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的木金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越來越少。等额本金贷款计

4、算公式：每刀还款金额二（贷款本金/还款刀数）+（本金一已归还本金累计额）X毎月利率3）组合还款：在银行签订合同时以五年为周期进行还款，每个周期偿还的贷款本金依预期收入不同，还款金额也不同。缺点在于未來难以预计，容易给口后的还款造成困难；4）锁定利率还款：在借款合同屮制定固定利率，不随人行政上浮或下调利息，捉前述款需交纳违约金。二、问题提出张三准备在广西南宁同人大道学府购买9&44平米三房两厅的商品房，口前房价为：6000元/平方米以卜•有几种付款方式，那种还款方式对他比较有利？方案1：一次性付款方案2：分期付款方案3：等额木息方案4：等额本金三、模型假设1.银行在贷款期限内利率不

5、变;2.不考虑物价变化及货币贬值等经济波动的影响;3.利率转化函数合理性及实用性已经实践检验；四、模型建立及求解1、符号说明：房价为：x元/平方米；建筑而积为：y平方米；房款总额（即买房的应付总额）为：W元；首期付款为：S元；贷款总额为：P元；贷款时间为：N月商业贷款的年利率为：/；商业贷款的月利率为：i=丄；12月均还款额为：人元；笫t刀银行还款额为：4（t）元；支付利息总额为：Y元；还款总额为：Z元；贷款期限为：T年；房款总额为：W=xxy；假设按揭成数（按揭成数：就是所贷款的额度总额占整个房产价值的比例。例如:100万的房产贷款70万元，那么按揭成数就是7成）为7成，则首期

6、付款为:S=Wx（l—70%）；贷款总额为：P=W-S；方案1:一次性付款:指购房者在签订购房合同后的一段较短的期限内（一般为1-2个刀）付清所有的房款。一次性付款可以享受一定的折扣（一般为97%）o则按一次性付款，根据调查该户型折扣为97%房款总额:Z=98.44x6000=590640（元）应付款=590640x（l-97%）=572920.8（元）当然，一次性付款也存在着弊端：1、它对购房者的现金支付能力有很高的要求，只有有充足资金或在短期内筹到资金的购房者才能实施一次性付款；2、如果购买的是期房的话，可能耍承担较大的风险：开发商未按合同规定推迟交房时间；商品房出现质量问题

7、（如面积缩水、豆腐渣工程、“烂尾”工程）；开发商单方面进行房价上涨或资金追加的行为（如收取名口繁多的各种配套费）；交付的现房与设计图纸不符等一系列风险。而对于现房來说，买方发现问题后可立即停止支付房款，避免损失的扩大。所以，购房者在选择一次性付款时一定要慎重，对于缺乏实力与良好信誉的开发商尽量不要采用一次性付款。方案2：分期付款分期付款是买方支付一笔定金或首期房款后，期余房款分多次在一段较长的时间内付清。根据付款时间的长短，可将分期付款分为一般分期付款与按房屋建筑工程进度付款等多