物业管理创新经营课件

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1、物业管理创新经营物业管理经营·概论经营之道物业管理运筹帷幄决胜千里●冰山理论可见的部分只有1/8，而7/8的部分都存在于水底。盈利的物业公司占39.7%盈利企业年平均利润额82.1万元●物业管理经营现状物业管理是21世纪初最有价值的投资领域之一世邦魏理仕2008全年营业收入达51亿美元。用08年12月31日美元对人民币的汇率6.8346计算，相当于348.56亿元人民币。□08年，深圳物管行业GDP为167亿，企业1238家，从业人员近20万人□中航地产公告：2008年物管业务营业收入4.32亿元。●数据对比物业管理经营之道业主误区房地产业误区社会误区物管行业认

2、识误区误区误区误区误区误区误区的认识误区●物业管理经营物业公司误区把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识、信息等有形资产和无形资产等，都作为经营的对象，通过对其综合运营，达到资本的最大限度保值、增值。●物业管理资源经营的概念物业管理经营之道物业管理资源经营物业管理资本经营物管文化资源经营物业资源的经营业主资源的经营物业管理常规经营物管公司资源经营●物业管理资源经营的分类王荷：wanghe1967@126.com物业管理常规经营物业公司资源经营物业资源经营物管文化资源经营业　主　资　源　经　营物业管理资本经营●各类经营资源间的关系

3、物业管理常规经营物业管理常规经营●常规经营的概念物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主提供服务并收取服务酬金。物业管理经营之道分包式业主自营职业经理人模式综合服务式共管式合作式分包式□新增:业主自营式南京百合华府业委会聘物业主管、保安、保洁、设备维修及财会等人员。北京品格小区业委会工商注册成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”，全体业主是股东，业委会主任任总经理。●常规经营的市场形式□已有：合作式;综合服务式(一家管)共管式（开元国际与之平管理）分包式分包式王荷：wanghe1967@126.com□发展:职业经理人模式【1】公共服务收入【2】专项服务

4、收入【3】停车场经营收入【4】特约及多经收入【5】其他杂项收入（违约金、滞纳金、押金等）●全委项目管理的经营收入物业管理经营之道●全委项目的收费内容1.人员费用（工资、社会保险和按规定提取的福利费等）；2.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用；3.绿化养护费用；4.清洁卫生费用；5.秩序维护费用；6.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用；7.办公费用（办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用）；8.固定资产折旧；9.管理费分摊（管理多个项目所发生的管理费由各小区分摊）；10.经业主同意的其它费用。【其他关注】一.社区文化、体

5、育活动费用；二.法定税金；三.物业公司的酬金；四.其他费用；如坏账准备金等；五.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由专项维修资金列支。王荷：wanghe1967@126.com《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》□风险控制【好来居案】06年5月31日，南山区10岁小学生小宇（化名）放学回家，路过好来居大厦，被一块玻璃砸死。小宇父母将73户业主和物业公司告上法庭。南山区法院于07年12月20日开庭审理，判物业公司承担30%责任，赔22万元；业主不担责。09年2月25日深圳中院二审，各方愿调解。□资源共享（1＋N）陆家嘴物业9

6、6916呼叫中心，实现集中调度、统一采购、标准服务。一个电话实现五个功能：报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介。●常规经营利益　最大化的关注点物业管理经营之道□规模化发展□服务标准与收费标准适应□人员数量与人员素质合理□服务周期与效果□提高物管费的收缴率□精打细算,节约挖潜【非恶意欠费者的处理】1.善待一贯良好业主2.解释说明消除误解3.顾全大局着眼整体4.灵活处理外地业主一次交清长期费用；定期转账；代为出租房屋租金转物业费王荷：wanghe1967@126.com收缴率●提高物管费收缴率的收缴率●提高物管费第二步：第二次催费通知书第一步：第一次催费通知书

7、拖欠上月费用，次月初走第一步。辅以其他手段，注意方式方法对恶意欠费者的催缴程序注明：物业公司将采取一切合法手段维护合法权益法律诉讼前的最后一步第四步：起诉第三步：送达律师函●提高物管费的收缴率《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。□特别关注一：物业公司尽量无过错。□特别关注二：区别对待。如欠费大户、家庭困难者。□特别关注三：有效送达催缴单，应由业主签收。物业管理经营之道●精打细算，节约挖潜北京鲁能物

8、业08年节能200万元