第八章 居住区规划技术经济分析

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1、第八章居住区规划技术经济分析（或指标分析）一、用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析1、平衡表（用地）的内容和用地计算住宅区总用地住宅区用地界线一般情况下按以下三种情况予以确定：1.天然障碍的边界，指河流、水面、陡坎等边界线；2.人工设施的边界，指围墙、场地边缘和道路的红线或中心线；3.其他人为划定的界线。1对天然障碍除道路外的人工设施一般均算至边界，对周围或区内现有的道路用地究竟是哪种情况来划归要根据道路与该住宅区关系来确定，可参照居住区的分级标准来进行。当确定居住区的用地界线时，不论是在居住区内还是在居住区外城市级的道路均不计入居住区的总用地中（即算至道路红线）；居

2、住区级及其居住区级以下道路则全部计入居住区总用地；当确定居住小区的用地界线时，在居住小区外围的居住区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住小区内部（之间）的居住区级道路则全部计入居住小区总用地，居住小区级及其居住小区以下级道路则全部计入；当确定居住组团的用地时，在居住组团外围的居住小区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住组团内部（之间）的居住小区级道路则全部计入居住组团总用地，居住组团级及其居住组团以下级道路则全部计入；其他人为划定的界线一般指那些无特殊标识物的界线，如征地线，规划界线等。2住宅建筑用地住宅建筑用地是指包括住宅基底在内的住宅前后左

3、右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界线一般以日照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；住宅建筑左右的界线一般以消防通道要求为条件。住宅侧面间距，应符合下列规定：(1)条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m；    （2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。因此，住宅建筑用地实际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通道、绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。3公共服务设施用地公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际线来划定。当其有明显的界线时（如围墙等），按其

4、界线计算；当其无明显的界线时，应按其实际占用的用地计算；包括建筑后退道路红线的用地。道路用地道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间通道和公共服务设施、以及市政设施用地范围内的专用道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。住宅区的道路用地含停车用地（机动车停车）。4停车用地住宅区的停车用地一般指机动车停车用地，而且通常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中的停车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停车用地则应计入公共设施用地。路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库（位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用

5、地和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地利用的方法按比例划分计算。5公共绿地住宅公共绿地的具体划定与计算可以参照以下规定：1.当院落式组团绿地与建筑相临时，其划定应按照下表的规定。当院落式组团绿地与道路相临时，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时计算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。6院落式组团绿地设置与划定规定封闭型绿地开敞型绿地南侧多层楼南侧高层楼南侧多层楼南侧高层楼L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米S1≥800平方米S1≥1800

6、平方米S1≥500平方米S1≥1200平方米S2≥1000平方米S2≥2000平方米S2≥600平方米S2≥1400平方米注：L-南北两楼正面间距（米）；L2-当地住宅的标准日照间距（米）；S1-北侧为多层楼的组团绿地面积（平方米）；S2-北侧为高层楼的组团绿地面积（平方米）。72.其他集中的块状、带状公共绿地面积计算的划定边界同院落式组团绿地面积，沿居住区级道路、城市道路的公共绿地算到红线。其他用地住宅区内的其他用地主要包括市政设施用地、非根据该住宅区居住人口配建的公共服务设施用地以及其他在住宅区总用地范围之内但不属于上述四类用地的用地。住宅区规划指标通常分为规划综合技

7、术经济指标和用地指标两大类（包括用地平衡表）。规划综合技术经济指标在国际《城市居住区规划设计规范》中列出的有33项，其中又分为必要指标和选用指标（见下表）。8城市居住区规划设计综合技术经济指标（国标《城市居住区规划设计规范》）项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（平方米/人）居住区规划总用地公顷▲——1.居住区用地（R）公顷▲100▲①住宅用地（R01）公顷▲▲▲②公建用地（R02）公顷▲▲▲③道路用地（R03）公顷▲▲▲④公共绿地（R04）公顷▲▲▲9项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（平方米/人）2.其他用地（E）公