商026-梁志先(试论物业管理前期介入的作用及其立法保证的必要性)

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1、中共中央党校函授学院2007级本科班毕业论文论文题目:试论物业管理前期介△的隹甩及其立法保证的必要性学员姓名：梁志先专业:工商管理学号：361001072500026扌旨导导师：魏宛斌中共中央党校函授学院中央国家机关分院论文提要物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，长期以来，物业管理的发展方向、管理模式和战略目标、服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让业主满意”。在市场经济体制下，逐步形成并得到迅速发展。作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人必不可少的知识。物业管理也应该成为房地产开发经营的主角之一，物业管理公司的早期介入，提出的意见最及时，采纳后能优化设计，有利于后期

2、管理工作的顺利进行。现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。试论物业管理前期介入的作用及其立法保证的必要性物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，长期以来，物业管理的发展方向、管理模式和战略目标、服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让业主满意”。以业主为导向，力求满足业主的需求和期望，追求“业主满意”和“忠诚的经营管理”新理念，在市场经济体制下，逐步形成并

3、得到迅速发展。作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人员必不可少的知识。近些年我国房地产业的发展正处于黄金时期，房地产业的支柱产业地位将得以体现，其增加值将大大提高。房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，并十分关注物业管理的发展。目前，我国房地产市场的法规政策已基本完善，随着

4、一批又一批业主入住新楼，随着一个又一个小区正常运作，房产物业管理的矛盾也越来越突出，业主们对此的呼声也越来越强烈。其原因目前物业管理在我国房地产开发经营过程中总体上仍属配角，其在房地产开发经营中的重要作用尚未被充分重视和发挥出来。物业管理应该成为房地产开发经营的主角之一。现代社会，服务特别是售后服务已成为消费者购买商品时与性能、质量、价格等并行考虑的主要因素之一。完善的售后服务是商家销售商品的重要手段。房屋由于具有固定在一定的地方、使用期长、各类人员共同使用、可多次消费、与公用事业涉及面广等特性，售后服务要比一般商品重要得多。现如今，对于购房者来说，包含售后服务内容的物业管理与房屋的建筑质量同

5、等重要。而且，由于房屋是人们的基本生活和工作的空间，又可分隔成社区，人们要求物业管理具有多种功能和较高文化内容。在目前已进入买方市场、竞争空间激烈的形势下，发挥物业管理在房屋开发经营中的主角作用，已显得更加重要。一、物业管理前期介入的含义1、“物业管理”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，物业管理是指物业管理公司受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，并使物业发挥其最大的使用效能，物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它

6、按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。2、前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”根据物业管理前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。早期介入可对项目提出意

7、见或建议，同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改进建议。中期介入则主要是检查前期工程的质量，就原设计图中不合理但又可以更改的部分提出建议。后期介入的主要工作是对工程进行测试检验和指出前期工程缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议。从以上比较中可以看出，物业管理公司在早期介入的好处,提出的意见较为及时，采纳后能够优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行。二、物业管理前期介入的作用现代高层