试论物业管理前期介入的作用及其优点（精）

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1、浅谈物业管理前期介入的作用及其优点序论：在传统的做法中，人们常把物业开发建设看成是发展商、设计院和施工单位的事，发展商委托设计院作规划设计，绘制出图纸，然后又委托施工单位建筑施工。但是往往等到房屋造好使用后，却常常出现这样或那样的问题。有些情况是发展商没有注意物业区域的综合配套；有些情况是设计单位在设计时未考虑到某些实际需要；有些情况是施工单位选用材料不当以及施工中遗留下来的建筑质量问题等等。本论：一、物业管理前期介入的作用。二、物业管理前期介入的优点。结论如何避免在物业开发建设过程屮出现的问题，确保

2、物业建设质量和使用功能完善，除了发展商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，在当前物业市场不断完善的过程中，物业管理公司积极参与物业幵发建设的全过程是避免此类问题的一种有效措施。浅谈物业管理前期介入的作用及其优点目前一些富有远见的开发商己开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决，开发商给物业管理带来的很多问题，例如：设计的缺陷；选材的不合理

3、；安装的不合理。现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。下面我将从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用及优点。一、物业管理前期介入的作用。1、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业

4、管理者，在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出

5、一些合理的建议,使物业的功能设计史有利于［zl后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。例如，小区内道路如设计的是大理石路面，从日后业主的使用角度考虑，建议开发企业采用沥青路面，这样做虽然成本上增加了许多，但是对业主的使用来说是好处多多。大家知道，车行在沥青路面上，噪音很小，到了业主休息的吋候，采用沥青路面，基本上可以做到车行不扰民，如果用石材做路面，业主就真的是千金难买一枕眠喽。还有，人们若是不甚摔倒的话，沥青路面不易致伤，而石材路面因为表面硬度高往往会造成较

6、为严重的伤害，尤其是对小孩和老人。最后不得不提的是道路的维护，沥青路面一次性投入大，但是日后的维护却是非常便利，哪里有缺损，那里铺一下就可以了，这样就大大节省了日后道路养护的支出，为业主又省下了一笔可能会支出的冤枉钱。例如，2002年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1998年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则会与后期使用和经营管理要求产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参

7、与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、为更好搞好大厦经营的角度提出一系列建议,并对项目进行补充和完善。这样，最后做出的方案，一定会取得更好的效果。2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项冃一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作

8、更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主耍精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的