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1、物业管理前期介入的概念及必要性分析 1.引言 随着人们生活水平的不断提高,业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高,则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多.为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题,给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷,就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中,从物业建设的规划、设计开始,站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理,不仅能更有效的保证物业建设的质量,而且是提高物业管理水平的有效手段. 2.某社区已建物业及物
2、业管理存在的问题 某社区是一个居住7600多户,35000多人的大社区,则做好物管理工作是非常重要的.承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成,其职工观念落后,物业管理遗留问题多,解决难度大,截止目前还采用的是传统的物业管理模式,经营机制落后,与现代物业管理企业相比,已不适应,差距较大.该社区现有住宅楼及公共设施,一般是建成经竣工验收后,移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理,在此之前的建设各阶段,物业公司从未参与.所以,存在很多难以解决的问题.现仅列举几个典型事例作以说明:①甲街坊2007年建成的5
3、栋高层楼,电梯厅设计在整栋楼的中间,四周均为居室,形成封闭状,无窗户通风采光,如果停电或照明灯坏,电梯厅一片漆黑,居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明,灯具和电能消耗量很大,维护费用高;更糟糕的是,楼内一旦发生火灾,一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱,不仅不利于有毒烟气的排出,更有助于烟火的燃烧,对人的危害极大.纠其原因:设计思想错误,虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益,但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本.②甲街坊地下配电室,每当下雨天气,配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗
4、漏水,造成严重供电安全隐患,每次需要耗用大量人工紧急排水处理.其主要原因:是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成.③甲街坊近年来建成7栋高层楼,8栋多层楼,若大的一个街坊,设计决策毫无瞻前性,即无自行车摩托车棚,也无地上地下汽车停车场,业主入住不久意见很大,日常住宅楼周围停满了各种车辆,小孩和老人一点活动空间都没有了,全被车辆挤占,目前已达到超饱和的状态.随着经济的发展,居民购车将越来越多,则停车问题更加严重,致使物业管理十分困难.④乙街坊2011年底建成四栋高层楼,竣工后向物业移交时,送来一大堆二百多把的钥匙交给物业
5、,物业接管后,当水电等设施出现故障进行维修时,维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚,而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂,致使物业维修工作十分被动和困难.这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致.因篇幅有限,还有很多问题不便列举. 通过以上几个实际问题的分析可知,某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患,纠其原因,主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致.那么,如何在以后的物业建设中避免和解决
6、这些问题呢? 一个比较有效的办法,就是要改革目前的物业管理模式,选派优秀、专业的物业管理技术人员,积极的提前介入物业建设项目,参与物业建设各阶段的监督管理,是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施. 3.物业管理前期介入的概念及必要性 3.1、物业管理前期介入的概念 物业管理的前期介入,是指物业管理服务企业在接管物业之前,受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托,从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发,对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段,就提出建设性意见,协
7、助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关,以确保项目设计和工程质量,使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求.是一个长效服务的概念. 3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性 3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设,需要物业管理的提前介入.传统的物业管理方式,几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位,使物业管理远远滞后于物业建设,这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题. 现实中,开发商或施工单位愉工减
8、料、甩尾巴的情况时有发生,而业主还都是分散的、未来的潜在业主,对物业建设无法进行实质性监管.为了维护业主和物业管理企业的合法权益,较好地履行建设单位与物业管理企业的责任,实现物业前期建设与后期管理的有效衔接,防范后期物业管理中可能存在的潜在风险,则有必要物业管理早期介入. 3.2.2.物业设计人员,不是专业的物业管
