衡南县锦绣铭郡策划报告（精）

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1、衡南县锦绣铭郡策划报告目录第一部分：市场研究3整体宏观市场分析3住宅市场分析3新城板块商业市场分析9第二部分：项目的SWOT分析10项口概况10优势点10劣势点10机会点11威胁点11总结——寻找项口的突破点11第三部分：项目整体定位建议13市场定位13价格定位13目标对彖定位14项口的形象定位15我们对提升项目附加值的建议15第四部分：产品建议16户型建议16楼层建议16第五部分：营销策略17销售周期划分17入市时机17价格策略18销售策略18第六部分：项目的推广策略19推广的总思路19推广目标20项目推广的具体方略20第七部分：媒介选择策略28媒介选择原贝28媒体选择的方式28

2、推广费用分配比例建议28第八部分：项目商铺的操作方案29第一部分市场研究一、整体宏观市场概述2009—2010年度总体市场各项数据比较度类别'^20092010同比增长完成土地开发面积219587m2357373m262%施工面积2745278m23492568m227.2%新开工面积831200m21032682m224.2%竣工面积845747m2791058m2■6.4%商品房销售面积435727m2537692m223.4%商品房销售收入4.0854亿元7.3451亿元79.7%从上表可以看出；（1）除竣工面积外，其他各项指标均有较大幅度的增长，说明整体市场呈稳步上升的良性

3、发展态势；（2）销售面积增长幅度远低于销售收入增长幅度，说明2003-2004年度商品房销售价格有大幅度提高；（3）施工面积、新开工面积、销售面积增长幅度相差不大，说明市场供求关系基木平衡，泡沫成分稀少，市场状况健康正常。二、住宅市场分析总体而言，我们可以将衡阳住宅分为两个板块：一是老城板块，包括珠晖区、石鼓区、雁峰区、及蒸湘区部分地区，聚集了衡阳市区80%以上的人口，是衡阳传统的商贸、经济中心。二是新城板块，包扌舌华新开发区和立新开发区。目前，市委、市政府及市教育、财政、劳动、电信、邮政、审计、法院、公安等政府机关单位相继迁入，事实上开发区已经成为衡阳新的政治屮心。2・1、老城板

4、块住宅分析（1）2001年前产品形态以1-4层临街门面加6-8层多层住宅为主,2002年后以永兴阁、世纪星城、富安大厦、嘉华•时代华庭、文华•金碧华府、瑞安大厦等为代表的高层出现后，住宅品质产生了第一次质的飞跃；（2）大多地处繁华地段，具有较好的区位优势，交通便利，周边配套齐全、成熟；（3）“2高1低”（高容积率、高密度、低绿化率）的特征十分明显，早期楼盘开发过分追求利润，规划设计的人性化程度较差，绿化率为零的楼盘比比皆是。最近几年新开发的楼盘在这些方面有很大的改进和进步，时代华庭每两层便建有一个200平方米的空中花园，金碧华府、瑞安大厦也都建有一定面积的空中花园；（4）商业与居住

5、的孑盾十分突出，人居环境不理想；（5）户型面积以中大户型为主，100平方以下的小户型极少。户型种类主要为三房两厅、四房两厅、五房两厅及顶层复式，面积区间在110-250m2,主力户型为三房、四房，面积区间在130-160m2；（6）多层价格大多在600-900元/itfZ间，小高层价格在1100-1300元/nf之间，高层价格在1600-2200元/nf之间。整体市场均价在高层住宅的带动下在2002年前后有一次大的提升，但随着同类型的项目纷纷上市，受供求关系影响,目前价格提升阻力较大，全市商品房均价在1650元/册节点上陷入胶着状态。2.2、新城板块住宅分析新城板块是目前衡阳楼市发

6、展最为迅猛的地方。华新开发区以太阳广场为中心，围绕市委、市府，周边密布了都市春天、丰越大厦、中信大厦、中天星城、金阳花苑、锡缘轩、香江•城市花园、君悦名居、吉富花苑、丽富花苑、雁城世家等10余个中大型项目。立新开发区则以蒸湘奥运世纪城、憬华花园为代表。2.2.1、衡南县开发区主要楼盘（本案主要竞争对手）情况介绍（1）丽景江山项目位于云集大道上，云集大道是衡南县主干道Z-o距湘江不到1公里的距离，跟省重点高中（北斗星实验中学）为邻。由衡阳恒润投资置业有限公司投资开发，国志经典全案策划运营顾问。总建筑面积133332平方米，共有十几栋小高层电梯（8层+—层），还有八九栋的高层电梯（属于

7、二三期），现止在售的只有一栋小高层电梯的期房。项冃地理位置优越，紧靠生态公园洛夫广场，该项H是H前云集镇占地面积最大的楼盘Z-,项目主耍以三室两厅、四室两厅为主力户型，面积从112.89-156.43平方米,起价1700元/itf以上,内部认购期,2012年底交房。（2）馨一花苑项目位于衡南县迎宾路北斗星实验中学东面。总建筑面积为75000平米，由9栋电梯小高层与2栋高层沿风情园林门然围合成一个小区。项目由衡南馨一房地产开发有限公司投资开发，中桥地产顾问策划销售代理。