锦绣河畔策划报告8

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1、锦绣河畔策划报告    响水概况　江苏省响水县位于东经119°29′51″－120°05′21″，北纬33°56′51″－34°32′43″。在盐城、淮阴、连云港三市交汇处。东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。江苏省响水县区域总面积1461平方公里，总人口60万，是国务院批准的对外开放县、江苏省综合改革试点县和全国县区域经济基本竞争力提升速度最快的百县之一。204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里。素有“苏北黄浦江”之称的灌河

2、流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。　　响水县下辖：（响水镇开发区）陈家港镇﹑小尖镇﹑黄圩镇﹑大有镇双港镇南河镇运河镇张集镇六套镇七套镇老舍镇区。城市规划建设具有确定城市人口近中期为20万人。主要以向南、向东发展。规划以灌河、通榆河和响坎河绿化风光带为分隔，在县城形成一心、三带、一组团的总体格局。充分利用县城丰富的水系，着重城市文化的塑造，城市开放空间系统和景观廊道系统的构筑，突显响水城的“水绿”相融宜居城市特

3、色。　４２响水新一届县委明确了“十一五”的宏伟目标，即到2010年，实现地区生产总值110亿元，财政收入12亿元，一般预算收入6亿元，固定资产累计投资超200亿元，累计引资180亿元以上，实际利用外资2亿美元，三次产业结构比例调整为18.2:54.5:27.3地区生产总力争2012年、确保2013年全面达小康的总体目标。项目基本档案开发商：盐城浩安房地产开发有限公司项目名称：锦绣•河畔地理位置：响坎路以西，致富路以北，体东路以东建筑面积：51563平方米占地面积：约3.48万平方米容积率1.47绿

4、化覆盖率：28.3%建筑类型：多层小高层４２广告语：A住宅：河畔人生．健康生活B商铺：置业首选/潜值无限锦锈•河畔面临的市场态势 一、竞争态势分析※ 房地产市场分析1、响水整体房地产市场分析1.1与近3年来国内房地产市场高速发展不同步。近3年来，与全国房地产市场取得的发展成绩相比，今响水约70%的开发商卷入其中，直接影响造成楼市发展速度低于全国，2007年楼市处于盘整期，同时也是上升期，2008年底下半年是冰冻期，直到2009年4月份才逐渐开始恢复元气。从2009年响水的土地市场来看，没有像全国其

5、他区域的大量拿地，后市随着城镇人口的持续迁入，政策方面不断出现较多住房政策的情况下，商品房销售市场前景长线看好。1.2整体开发水平偏低本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或行政事业单位人员４２转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。而前期开发单位多为通过“暗箱操作”获取土地、以预售楼花“空手套白狼”进行不规范运作的“暴利模式”，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。1.3随着经济元气的恢复，销售量大幅增长，集中在2500元/平方米以

6、下的低价位住宅。1.4供需结构不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。响水房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在一定的需求空间。 1.5 2009年1—8月份全国商品房销售面积49416万平米，同比增长42.9%。房地产市场主要成交数据内容 数据 同期比较商品房成交额23464亿元 增

7、长69.6%商业房成交额 增长74.6%，办公楼和商业用房销售额分别增长35.6%和43.5%2009年末，全国商品房空置面积可能达到3-4亿将是往年的2-3倍。加上房地产发展思路转变下大规模保障性住房的入市，安置房可能对开发商负面影响会很大。※ 响水房地产市场发展趋势：1、市场有巨大的发展潜力响水房产市场销售现已回升，前期房产的销售下降主要是受全球经济危机及全国房地产市场形势影响，老百性处于持币观望状态，随着经济形势的好转加之市场通货膨胀情况下，正在进行城市的转轨，处于快速发展的时期，市场承接力

8、较强。1.1４２人均GDP的增长空间巨大根据世界银行对40个国家的统计分析，房地产业投资会随人均国民生产总值的增加而增加，当人均国民生产总值达到600美元以上时，住宅建设加速发展，房地产成为国民经济的支柱产业，开发量剧增，直到人均国民生产总值达到8000—10000美元时，房开地产发量才会降下来，经济增长加速带来房地产业快速发展。1、国民生产总值产生的影响2008年全县生产总值（GDP）87亿，同比增长16.3％，明年（2009）预测能达到98.0亿元，同比增长14.0％，（数据来